Qu'est-ce qu'un agent immobilier ?
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QU’EST-CE QU’UN AGENT IMMOBILIER ?

Introduction — Un professionnel au cœur de la confiance immobilière

Acheter ou vendre un bien immobilier engage souvent toute une vie d’économies.

C’est pourquoi la loi française encadre strictement la profession d’agent immobilier.

L’agent immobilier n’est ni un simple intermédiaire commercial, ni un vendeur ordinaire.

Il est un professionnel réglementé, investi d’obligations légales renforcées, dont la mission première est la protection du consentement des parties.

1. Une profession strictement réglementée

Un agent immobilier ne peut exercer que s’il détient :

• une carte professionnelle délivrée par la Chambre de commerce,
  
  

• une garantie financière,
  
  

• une assurance responsabilité civile professionnelle,
  
  

• une formation continue obligatoire.
  
  

Textes applicables :

• loi n°70-9 du 2 janvier 1970 (dite loi Hoguet),
  
  

• décret n°72-678 du 20 juillet 1972.

2. L’agent immobilier n’est pas le vendeur

Il agit :

• pour le compte du vendeur,
  
  

• mais dans l’intérêt loyal des deux parties.
  
  

La jurisprudence est constante :

L’agent immobilier est tenu d’une obligation de loyauté, d’impartialité et de transparence.

Il ne peut :

• ni dissimuler une information,
  
  

• ni embellir artificiellement un bien,
  
  

• ni se retrancher derrière la parole du vendeur.

3. L’obligation d’information

L’agent immobilier doit :

• vérifier les informations transmises par le vendeur,
  
  

• signaler toute incohérence apparente,
  
  

• informer l’acquéreur de tout élément susceptible d’influencer son consentement.
  
  

Cela inclut notamment :

• les travaux réalisés,
  
  

• leur régularité administrative,
  
  

• les désordres visibles,
  
  

• les conflits de voisinage connus,
  
  

• les anomalies techniques,
  
  

• la conformité des équipements.
  
  

La jurisprudence rappelle régulièrement :

« L’agent immobilier ne peut se contenter de reproduire les déclarations du vendeur. »

4. L’obligation de conseil

Le devoir de conseil impose au professionnel :

• d’alerter l’acquéreur non averti,
  
  

• d’attirer son attention sur les risques,
  
  

• de recommander des vérifications complémentaires,
  
  

• d’expliquer clairement les conséquences juridiques d’une situation douteuse.
  
  

Cette obligation est renforcée lorsque l’acquéreur est un primo-acquéreur.

5. L’obligation de vérification minimale

Sans être expert technique, l’agent immobilier doit :

• lire les diagnostics,
  
  

• relever les incohérences,
  
  

• poser les questions nécessaires,
  
  

• refuser une publicité trompeuse.
  
  

Il engage sa responsabilité lorsqu’il :

• diffuse des annonces inexactes,
  
  

• présente des surfaces erronées,
  
  

• valorise des pièces inexistantes,
  
  

• omet des éléments déterminants.

6. Publicité immobilière : une responsabilité directe

La publicité engage l’agent immobilier.

Descriptions, photographies, qualificatifs employés :

• « habitable »,
  
  

• « sans travaux »,
  
  

• « chambres »,
  
  

• « conforme »,
  
  

ne sont jamais neutres juridiquement.

Une publicité trompeuse peut caractériser :

• une faute civile,
  
  

• un manquement professionnel,
  
  

• voire un dol.

7. La responsabilité civile de l’agent immobilier

L’agent immobilier engage sa responsabilité lorsqu’il :

• manque à son devoir d’information,
  
  

• manque à son devoir de conseil,
  
  

• relaie une fausse information,
  
  

• omet un fait connu,
  
  

• laisse croire à une conformité inexistante.
  
  

La responsabilité peut être :

• contractuelle,
  
  

• délictuelle,
  
  

• solidaire avec le vendeur.

8. Ce que la loi attend réellement d’un agent immobilier

Un agent immobilier doit être :

• vigilant,
  
  

• indépendant,
  
  

• transparent,
  
  

• protecteur du consentement.
  
  

Il n’est pas rémunéré uniquement pour vendre.

Il est rémunéré pour sécuriser la transaction.

Pourquoi cet onglet figure sur ce site

Parce que trop de citoyens ignorent :

• ce qu’un agent immobilier doit légalement faire,
  
  

• ce qu’il n’a pas le droit d’omettre,
  
  

• et à quel point son rôle est déterminant dans une vente.
  
  

Comprendre les obligations permet de comprendre où et comment la chaîne de protection s’est rompue.

Ce site n’a pas vocation à attaquer une profession.

Il vise à rappeler une vérité essentielle :

le droit immobilier protège, à condition qu’il soit respecté.

Lorsqu’il ne l’est pas, ce sont les citoyens ordinaires qui en paient le prix.

Sources juridiques et professionnelles

(fondements légaux incontestables de la profession d’agent immobilier)

TEXTES LÉGISLATIFS ET RÉGLEMENTAIRES

Loi n°70-9 du 2 janvier 1970 dite “Loi Hoguet”

Réglemente l’exercice de la profession d’agent immobilier.

Elle impose notamment :

• la détention d’une carte professionnelle,
  
  

• l’obligation de loyauté,
  
  

• l’obligation de transparence,
  
  

• la responsabilité civile professionnelle,
  
  

• l’interdiction de toute manœuvre trompeuse.
  
  

Décret n°72-678 du 20 juillet 1972
Décret d’application de la loi Hoguet.

Il précise :

• les conditions d’exercice,
  
  

• les obligations d’information,
  
  

• les devoirs professionnels envers vendeurs et acquéreurs,
  
  

• les sanctions disciplinaires possibles.
  
  

Code civil

• Article 1104
  Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.
  
  

• Article 1112-1
  Celle des parties qui connaît une information déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer.
  
  

• Article 1137
  Constitue un dol le fait pour un contractant de dissimuler intentionnellement une information déterminante.
  
  

• Article 1240
  Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
  
  

JURISPRUDENCE DE LA COUR DE CASSATION

(références constantes — opposables à tous les réseaux immobiliers)

Obligation d’information

Cass. 3e civ., 15 juin 2022, n° 21-17.118

L’agent immobilier engage sa responsabilité lorsqu’il omet de transmettre une information déterminante qu’il connaissait ou qu’il devait connaître.

Cass. 3e civ., 21 novembre 2019, n° 18-23.531

L’agent immobilier ne peut se contenter des déclarations du vendeur.
Il lui appartient de procéder aux vérifications nécessaires lorsque des éléments appellent une vigilance particulière.

Cass. 3e civ., 10 septembre 2020, n° 19-16.401

L’agent immobilier est tenu d’un devoir de conseil actif et personnalisé à l’égard de l’acquéreur.

Obligation de vérification

Cass. 3e civ., 8 juillet 2021, n° 20-16.961

Le professionnel de l’immobilier ne peut invoquer son ignorance lorsque celle-ci résulte d’un défaut de vérification.

Cass. 3e civ., 4 février 2016, n° 14-29.347

L’agent immobilier doit vérifier la cohérence des documents transmis et attirer l’attention de l’acquéreur sur toute anomalie apparente.

Publicité trompeuse

Cass. 3e civ., 25 janvier 2018, n° 16-26.442

Engage sa responsabilité l’agent immobilier qui diffuse une annonce comportant des informations inexactes ou trompeuses.

Cass. com., 6 septembre 2011, n° 10-18.499

La publicité mensongère constitue une faute professionnelle engageant la responsabilité civile de l’intermédiaire.

Responsabilité solidaire avec le vendeur

Cass. 3e civ., 12 octobre 2017, n° 16-19.640

L’agent immobilier peut être tenu solidairement responsable avec le vendeur lorsque ses manquements ont concouru à la réalisation du dommage.

Cass. 3e civ., 14 janvier 2016, n° 14-24.681

Le professionnel engage sa responsabilité dès lors que son intervention a contribué à vicier le consentement de l’acquéreur.

DOCTRINE JURIDIQUE DE RÉFÉRENCE

• JurisClasseur Immobilier

  • Fasc. 1000 à 1040 — Responsabilité des intermédiaires
    
    

• Répertoire Dalloz – Vente immobilière
  
  

• Dalloz Action – Construction / Vente immobilière
  
  

• Defrénois – Droit immobilier
  
  

• Revue Loyers et Copropriété
  
  

• Gazette du Palais
  
  

SOURCES PROFESSIONNELLES OFFICIELLES

• DGCCRF – Ministère de l’Économie
  Obligations des professionnels de l’immobilier
  
  

• Service-public.fr
  Fiche : Agent immobilier : obligations et responsabilités
  
  

• Chambre de commerce et d’industrie (CCI)
  Encadrement légal de la profession
  
  

• Conseil National de la Transaction et de la Gestion Immobilières (CNTGI)
  Autorité disciplinaire nationale

À retenir

Contrairement à une idée largement répandue :

❌ un agent immobilier n’est pas un simple transmetteur d’informations,
❌ il ne peut se réfugier derrière les déclarations du vendeur,
❌ il ne peut ignorer des anomalies visibles,
❌ il ne peut publier sans vérifier.

✔ Il est un professionnel réglementé,
✔ soumis à un devoir renforcé de vigilance,
✔ responsable civilement de ses manquements.

Ce que dit réellement le droit français sur la responsabilité des agents immobiliers

Ce document n’est ni une opinion, ni un témoignage

Les règles exposées ci-dessous :

• ne relèvent pas d’une interprétation personnelle,
  
  

• ne sont pas contestables par une agence ou un réseau,
  
  

• résultent directement :
  
  

  • de la loi,
    
    

  • de la jurisprudence constante de la Cour de cassation,
    
    

  • de la doctrine juridique officielle.
    
    

Elles s’imposent à tous les professionnels de l’immobilier,
qu’ils exercent seuls ou au sein de groupes nationaux.

1. L’agent immobilier n’est pas un simple intermédiaire

Contrairement à une croyance répandue :

❌ l’agent immobilier n’est pas un « passe-plats »
❌ il ne se contente pas de transmettre les propos du vendeur

Il est un professionnel réglementé, soumis à une responsabilité renforcée.

Son activité est strictement encadrée par :

• la loi Hoguet du 2 janvier 1970,
  
  

• son décret d’application du 20 juillet 1972,
  
  

• le Code civil,
  
  

• et la jurisprudence de la Cour de cassation.
  
  

2. Les obligations légales fondamentales
Obligation de loyauté

Article 1104 du Code civil

Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

La bonne foi n’est pas un principe moral.

C’est une obligation juridique contraignante.

Obligation d’information précontractuelle

Article 1112-1 du Code civil

Toute information déterminante pour le consentement doit être portée à la connaissance de l’acquéreur.

Le silence devient fautif lorsqu’il influence la décision d’achat.

Le dol par dissimulation

Article 1137 du Code civil

Constitue un dol le fait de dissimuler intentionnellement une information déterminante.

La jurisprudence assimile désormais à ce dol :

• la rétention volontaire,
  
  

• l’omission consciente,
  
  

• l’absence de vérification fautive.
  
  

3. Jurisprudence constante de la Cour de cassation

La Haute juridiction rappelle de façon répétée que :

L’agent immobilier doit vérifier

Cass. 3e civ., 21 nov. 2019, n°18-23.531

L’agent immobilier ne peut se contenter des déclarations du vendeur.

Cass. 3e civ., 8 juill. 2021, n°20-16.961

Le professionnel ne peut invoquer son ignorance lorsque celle-ci résulte d’un défaut de vérification.

L’agent immobilier doit alerter

Cass. 3e civ., 4 févr. 2016, n°14-29.347

Il doit attirer l’attention de l’acquéreur sur toute anomalie apparente.

L’agent immobilier doit conseiller activement

Cass. 3e civ., 10 sept. 2020, n°19-16.401

Son devoir de conseil est actif, personnalisé et renforcé.

La publicité engage sa responsabilité

Cass. 3e civ., 25 janv. 2018, n°16-26.442

Toute annonce comportant des informations inexactes constitue une faute professionnelle.

La responsabilité peut être solidaire avec le vendeur

Cass. 3e civ., 12 oct. 2017, n°16-19.640

L’agent immobilier peut être tenu responsable lorsque son manquement a concouru au dommage.

4. Ce que les grands réseaux ne peuvent juridiquement plus nier

Un agent immobilier engage sa responsabilité lorsqu’il :

• diffuse une annonce inexacte ou enjolivée ;
  
  

• omet de signaler un désordre visible ;
  
  

• se retranche derrière les déclarations du vendeur ;
  
  

• ne vérifie pas la cohérence des documents ;
  
  

• n’alerte pas sur un risque identifiable ;
  
  

• minimise volontairement un élément défavorable.
  
  

Aucun logo, aucune franchise, aucune notoriété nationale
ne protège contre ces obligations.

5. Ce que cette affaire révèle au législateur

Le droit français est clair.

Mais son application révèle une réalité préoccupante :

• des acquéreurs persuadés d’être protégés,
  
  

• des professionnels parfois insuffisamment contrôlés,
  
  

• des contentieux longs et destructeurs,
  
  

• une asymétrie massive entre particuliers et groupes structurés.
  
  

Lorsque ces règles ne sont pas respectées :

• ce ne sont pas seulement des biens qui s’effondrent,

• ce sont des vies, des projets, des familles.