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COMPROMIS DE VENTE
Nullité – erreur 1ère AO2, 21 mars 2006, RG 05/933
L’habitabilité d’une maison relevant de ses caractéristiques substantielles et la surface habitable, aménagée ou susceptible de l’être étant déterminante du consentement de l’acquéreur, le compromis de vente est nul pour erreur, dès lors que la fiche de présentation de l’immeuble par l’agence immobilière mentionnant trois pièces séparées au sous-sol et des photos montrant l’aménagement de pièces habitables dans celui-ci, démontre que quel que soit l’usage lui étant initialement affecté, il a été aménagé en vue de son habitabilité, qu’après avoir visitées les pièces du sous-sol ayant l’apparence de pièces habitable, l’acheteur était donc fondé à les prétendre comme telles, et que des inondations postérieures au compromis ont révélé qu’il ne l’était pas.
Clause d’exclusion de garantie
Connaissance du vice par le vendeur (amiante) 1ère chambre A, 7 septembre 2017, RG 14/4204
Ne peut se prévaloir de la clause exonératoire de la garantie des vices cachés invoquée du fait de la présence de plaques sous tuiles en fibrociment amiantées, le vendeur qui les a lui-même acquises et posées en 1991, époque à laquelle ces plaques étaient systématiquement chargées en fibres d'amiante , réputées cancérigènes en cas d’inhalation. Soumis à un devoir de loyauté et à une obligation d'information vis-à-vis de l'acquéreur, le vendeur devait l’informer de l'erreur du rapport du diagnostiqueur mentionnant comme année de pose 2004, époque où ce matériau n'était plus réputé amianté. En effet, en l’absence de rectification, il ne pouvait avoir connaissance du fait qu’il contenait de l'amiante. Ces tuiles rendaient la toiture impropre à sa destination puisque la moindre intervention sur le toit disperserait les fibres d'amiante, exposant les occupants de l'immeuble à un risque grave pour leur santé. Vendeur qui a construit lui-même le bien 1ère A2, 9 janvier 2007- RG 1349 Le vendeur qui a lui-même construit le bien, objet de la vente, et qui par conséquent dispose des compétences techniques nécessaires et suffisantes pour le réaliser, doit être assimilé à un professionnel, de sorte qu’il est présumé avoir connaissance des imperfections, vices et non conformités de son ouvrage et qu’il ne peut donc se prévaloir d’une clause d’exclusion de garantie, peu importe qu’en fait, il n’ait pas eu connaissance de ces vices.
Obligations du vendeur
1ère A2, 1er août 2007, RG 06.763
Le vendeur est tenu d’informer l’acheteur des désordres consistant en des fissures et cassures sur un mur porteur dissimulée sous une vigne vierge, dès lors que ces désordres étaient antérieurs à la ventes, portaient des traces de rebouchage et de dissimulation, et étaient par conséquent connus du vendeur, peu importe que la gravité de ces désordres ne soit pas apparue dans toute son ampleur actuelle au moment de la vente. Option de l’acheteur – portée Caractère mineur de la réparation 1ère A, 16 mai 2013 – RG 12/00437 Dès lors que la chose vendue est impropre à l’usage auquel on la destine en raison d’un vice caché au moment de la vente, la garantie du vendeur de l’article 1641 du Code Civil doit s’appliquer, sans que le caractère mineur de la réparation ne puisse y faire obstacle. L’article 1644 du Code Civil donnant à l’acheteur le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix, l’acheteur qui demande la résolution de la vente d’une pompe à chaleur qui ne fonctionne pas depuis l’achat n’est pas tenu d’accepter le remplacement de la pièce défectueuse qui lui permettrait de fonctionner conformément à sa destination, ce texte ne lui imposant pas une telle obligation.
Vice apparent ou caché
Etat de la toiture 1ère chambre A, 7 novembre 2013 RG 11/2521
Il ne peut être exigé d’un acquéreur normalement diligent de rechercher aux alentours de la maison proposée à la vente une terrasse en surplomb qui permette d’observer d’en haut l’état de la toiture. Dès lors le vice grave l’affectant ne peut être considéré comme apparent.
1ère chambre A, 28 février 2012 - RG 2010.7183
Aucune disposition n’obligeant un acquéreur à monter sur le toit pour vérifier son état, la vétusté et la perméabilité de la toiture, décelables uniquement d’après l’expert depuis le toit, ne constituent pas un vice apparent de l’immeuble vendu au sens de l’article 1642 du Code Civil, même s’il était possible d’y accéder par une trappe .
Dissimulation d’une augmentation des impôts et des charges résultant d’une extension non déclarée de la surface habitable
1ère A, 16 novembre 2017, RG 14.6032
A manqué à son obligation d'information et à son devoir général de loyauté le vendeur qui a dissimulé aux acquéreurs qu’il a construit, sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires ni permis de construire, une mezzanine qui a fait passer la surface habitable de l’appartement de 59,30 m² à 114,65 m2 et ce, sans que cette augmentation substantielle ait été déclarée à l'administration et alors que les charges de copropriété et taxes et impositions afférentes au logement étaient toujours calculées lors de la vente sur la base de la surface initiale, ce qui a induit les acquéreurs en erreur sur leurs charges futures.
Tenu d'éclairer les parties et de s'assurer de la validité et de l'efficacité de son acte, et d’examiner pour ce faire les origines de propriété afin de vérifier l'existence et l'étendue des droits de propriété du vendeur, a manqué à son devoir de conseil le notaire qui ne s’est pas aperçu à l’examen du titre de propriété du vendeur que la surface du lot avait presque doublé entre son achat et sa revente et n’a pas alerté les acquéreurs sur cette anomalie et sur l'existence vraisemblable de travaux entrepris dans l'immeuble malgré les dénégations du vendeur au stade de la promesse sous seing privé.
Cependant les manquements du vendeur et du notaire à leurs obligations respectives ne sont pas à l'origine de l’obligation des acquéreurs de payer des charges de copropriété et des impositions substantiellement augmentées puisqu'ils auraient dû les acquitter même s’ils avaient été informés des modifications de surfaces. Leur préjudice ne peut donc consister qu'en une perte de chance de ne pas contracter ou de négocier un meilleur prix en sachant qu’ils allaient devoir assumer cette majoration. Ne demandant que le remboursement de celle-ci sans invoquer à titre subsidiaire la perte d’une chance, ils doivent être en conséquence déboutés de leurs prétentions indemnitaires.
Sanction du manquement à l’obligation d’information
1ère A, 16 novembre 2017, RG 14.6032
La dissimulation par le vendeur d’une extension non déclarée de la surface habitable n’est pas à l'origine de l’obligation des acquéreurs de payer des charges de copropriété et des impositions substantiellement augmentées puisqu'ils auraient dû les acquitter même s’ils avaient été informés des modifications de surfaces. Leur préjudice ne peut donc consister qu'en une perte de chance de ne pas contracter ou de négocier un meilleur prix en sachant qu’ils allaient devoir assumer cette majoration. Ne demandant que le remboursement de celle-ci sans invoquer à titre subsidiaire la perte d’une chance, ils doivent être en conséquence déboutés de leurs prétentions indemnitaires.
1ère chambre A1, janvier 2015, RG 12/0343
La violation par le vendeur de son obligation d'information et de conseil prévue à l'article L.111-1 du code de la consommation peut entraîner la résolution de la vente dans les conditions du droit commun et non l'annulation.