III. CONDITIONS FINANCIÈRES ET RÉALITÉ DU PRIX DE VENTE
Prix affiché et prix réellement payé
Absence de négociation par les demandeurs
Travaux conditionnant le prix
Refus du vendeur de les exécuter
Conséquences juridiques sur le prix
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III. Conditions financières et réalité du prix de vente
III. Conditions financières et réalité du prix de vente
Cette section vise à rétablir la réalité économique de la vente, en démontant l’idée selon laquelle nous aurions consenti à un prix tenant compte de désordres, ou disposé de marges financières leur permettant d’absorber ultérieurement des vices graves.
Elle éclaire également le contexte dans lequel le prix de vente a été fixé, accepté et payé, ainsi que les conséquences juridiques qui en découlent.
1. Prix affiché et prix réellement payé
1. Prix affiché et prix réellement payé
Le bien a été proposé à la vente à un prix présenté comme correspondant à un logement habitable, conforme à sa destination, et ne nécessitant pas de travaux lourds ou structurels.
Le prix finalement payé par nous-mêmes correspond au prix affiché, sans décote significative liée à l’existence de désordres graves.
Il n’a jamais été question, lors des échanges précontractuels, d’un prix tenant compte d’une situation dégradée, d’un bâti instable ou d’installations dangereuses.
Le prix de vente reflétait ainsi la présentation faite du bien, et non la réalité ultérieurement révélée.
2. Absence de négociation par les demandeurs
2. Absence de négociation par les demandeurs
Nous, primo-acquéreurs, n’avons pas engagé de négociation à la baisse fondée sur des désordres, précisément parce qu’aucun désordre grave ne nous avait été signalé.
L’absence de négociation ne saurait être interprétée comme l’acceptation d’un risque ou la reconnaissance d’un état dégradé du bien.
Elle est au contraire la conséquence directe de la présentation rassurante du bien par le vendeur et par l’agence immobilière.
Toute lecture consistant à prétendre que le prix aurait intégré des défauts substantiels est donc dénuée de fondement.
Fondement juridique
Fondement juridique
Lien entre prix et connaissance des vices.
L’absence de négociation ou de réduction de prix exclut l’hypothèse d’une acceptation consciente des vices par l’acquéreur.
Jurisprudence constante : le prix payé sans décote est un indice fort de l’ignorance des désordres.
Doctrine : le consentement économique est indissociable de l’information donnée à l’acquéreur.
3. Travaux et manœuvres de valorisation du bien
3. Travaux et manœuvres de valorisation du bien
Contrairement à ce qui a pu être soutenu ultérieurement, le vendeur n’a jamais évoqué l’existence de travaux antérieurs ni d’aménagements réalisés comme éléments de valorisation du bien.
Aucun travail significatif n’a été déclaré, ni lors de la mise en vente, ni au stade des échanges précontractuels, ni dans les documents contractuels, ainsi qu’il ressort notamment du mandat de vente professionnel.
En revanche, le vendeur a procédé à des manœuvres positives de présentation et de mise en valeur du bien, destinées à en renforcer artificiellement l’attractivité auprès des acquéreurs.
Ces manœuvres ont notamment consisté en la production et la communication de photographies choisies, ne reflétant pas la réalité de l’état du bien au moment de la vente, et contribuant à donner une image trompeuse de sa consistance, de son état et de sa conformité à un usage d’habitation.
Elles se sont également traduites par une série d’interventions matérielles positives, réalisées par le vendeur avant la vente, non pour remettre le bien en état, mais pour masquer, dissimuler ou aggraver des désordres existants, tout en donnant l’apparence d’un logement habitable et entretenu.
Ces manœuvres ont notamment consisté à :
masquer les murs extérieurs par la plantation volontaire de lierres, empêchant toute appréciation visuelle de l’état réel des façades et dissimulant des désordres anciens affectant les maçonneries ;
poser un carrelage lourd sur un plancher en bois déjà dégradé et moisi dans le séjour, aggravant la surcharge du plancher et masquant son état réel lors des visites ;
construire une salle de bain avec une baignoire bancale, dont l'eau ne peut être évacuée convenablement, dont la VMC mécanique n'est que fictive, et dont les tuyaux d'eau sanitaire sont coulés dans du béton ;
installation électrique illégale dans la salle de bain – manœuvre de valorisation dangereuse. Parmi les travaux réalisés par le vendeur figure l’installation d’un radiateur électrique de type ancien « grille-pain » dans la salle de bain.
Ce dispositif est fixé à 110 centimètres de la baignoire, à proximité
immédiate du meuble vasque, dans une pièce exposée en permanence à
l’humidité.
Or, une telle installation est formellement interdite par la réglementation
électrique en vigueur, notamment la norme NF C 15-100, qui encadre
strictement les volumes de sécurité dans les salles d’eau.
Cette norme interdit expressément :
l’installation d’un appareil de chauffage électrique non étanche dans les volumes à risque ;
toute implantation susceptible d’être exposée aux projections d’eau ;
tout matériel non conforme aux indices de protection requis.
Un radiateur de ce type, dépourvu de protection adaptée contre l’humidité, expose directement les occupants à un risque d’électrisation ou d’électrocution, notamment en cas d’éclaboussures, de condensation ou de défaut d’isolement.
Cette installation ne répond à aucune exigence de sécurité et n’aurait
jamais pu être validée par un professionnel certifié.
Elle constitue :
un danger immédiat pour les occupants,
une non-conformité électrique grave,
et un manquement manifeste aux règles élémentaires de sécurité.
Cette installation, réalisée par le vendeur lui-même, n’avait d’autre finalité
que de donner l’illusion d’un équipement fonctionnel, sans se soucier
ni de la légalité, ni de la sécurité.
Une VMC factice aggravant la tromperie. La salle de bain est également équipée d’une ventilation mécanique dite « VMC ». Or, le vendeur a reconnu, par téléphone, lors de l'expertise judiciaire, que cette VMC n’était raccordée à aucune évacuation extérieure.
En l’absence totale de conduit de sortie d’air, ce dispositif :
ne permet aucune extraction de l’humidité,
n’assure aucune ventilation effective,
ne remplit aucune fonction sanitaire.
Il s’agit d’un équipement strictement décoratif, sans efficacité technique,
installé uniquement pour simuler une conformité inexistante.
Cette absence de ventilation fonctionnelle favorise :
la stagnation de l’humidité,
la dégradation accélérée des matériaux,
les moisissures,
et l’aggravation des pathologies du bâti.
Ces éléments ont été formellement relevés :
dans le rapport d’expertise judiciaire,
ainsi que dans le rapport de l’expert sachant indépendant.
⚠️ Une manœuvre de valorisation dangereuse
⚠️ Une manœuvre de valorisation dangereuse
L’association d’un radiateur électrique illégal et d’une VMC non raccordée
démontre une pratique constante du vendeur consistant à :
multiplier les équipements apparents,
masquer l’absence de conformité,
créer une illusion d’habitabilité,
au mépris total des règles de sécurité.
Ces travaux ne relèvent pas d’erreurs ou d’approximations.
Ils constituent des manœuvres positives de dissimulation, ayant
directement contribué :
à valoriser artificiellement le bien,
à tromper les primo-acquéreurs,
et à exposer les occupants à un danger réel.
poser un revêtement de type linoléum sur un plancher en bois dégradé, dans un objectif purement cosmétique, sans aucun traitement structurel préalable ;
poser des plaques de plâtre (placo) sur les murs sans isolation, tout en dissimulant des déchets et gravats derrière ces plaques, notamment dans la cuisine et la montée d’escalier, rendant impossible toute détection visuelle des désordres sous-jacents ;
installer un poêle à bois et une conduite de fumée non conformes aux règles de sécurité, en contradiction avec les normes en vigueur, créant un risque immédiat pour les occupants tout en donnant l’illusion d’un mode de chauffage fonctionnel et sécurisé ;
construire un étage comprenant des pièces présentées comme des chambres et des sanitaires, sans aucune autorisation d’urbanisme, alors même que ces pièces ont été intégrées à la présentation du bien comme surfaces habitables.
L’ensemble de ces interventions ne relève pas d’un simple défaut d’entretien ou d’une maladresse technique.
Elles constituent des manœuvres positives de dissimulation et de présentation trompeuse, destinées à induire les demandeurs en erreur sur la réalité du bien, son état structurel, sa conformité réglementaire et sa destination d’habitation.
Nous, primo-acquéreurs non avertis, étions légitimement fondés sur ces éléments de présentation pour apprécier la valeur du bien.
Ces manœuvres ont directement contribué à justifier le prix demandé, lequel a été accepté sans négociation, précisément parce qu’aucune information alarmante, aucun désordre grave, ni aucune réserve sérieuse n’avaient été portés à leur connaissance.
DANGER IMMÉDIAT — INSTALLATION ÉLECTRIQUE ILLÉGALE EN SALLE DE BAIN
DANGER IMMÉDIAT — INSTALLATION ÉLECTRIQUE ILLÉGALE EN SALLE DE BAIN
⚠️ Une anomalie électrique grave, pas un simple défaut
⚠️ Une anomalie électrique grave, pas un simple défaut
Lors de l’occupation du logement, nous avons découvert qu’un radiateur électrique ancien de type “grille-pain” avait été installé par le vendeur dans la salle de bain.
Cette installation n’a jamais été déclarée, ni contrôlée, ni validée par un professionnel qualifié.
Elle ne constitue pas une irrégularité mineure.
Elle constitue une violation directe des règles impératives de sécurité électrique applicables aux logements d’habitation.
La norme NF C 15-100 : une obligation légale, pas une recommandation.
La norme NF C 15-100 : une obligation légale, pas une recommandation.
La norme NF C 15-100, rendue obligatoire pour toute installation électrique domestique, encadre strictement les équipements autorisés dans les pièces d’eau.
Elle divise la salle de bain en volumes de sécurité :
Volume 0 : intérieur de la baignoire ou du receveur ;
Volume 1 : au-dessus du volume 0 jusqu’à 2,25 m ;
Volume 2 : bande périphérique de 60 cm autour du volume 1.
Dans ces volumes :
tout radiateur électrique classique est strictement interdit ;
seuls certains équipements très spécifiques peuvent être tolérés, sous conditions cumulatives :
appareil de classe II (double isolation),
indice de protection IPX4 minimum,
circuit dédié protégé par dispositif différentiel 30 mA.
Non-conformités constatées dans le logement.
Non-conformités constatées dans le logement.
Le radiateur installé par le vendeur :
est un appareil ancien non prévu pour locaux humides ;
ne présente aucun indice IP compatible ;
n’est pas certifié classe II ;
est positionné à proximité immédiate de la baignoire et du meuble vasque ;
se situe dans une zone correspondant au volume 2, voire au volume 1 selon la configuration.
Cette implantation est formellement interdite par la norme NF C 15-100.
Risque réel pour la vie des occupants.
Risque réel pour la vie des occupants.
Une telle installation expose directement les occupants à :
un risque d’électrisation par contact indirect ;
un risque d’électrocution en cas d’éclaboussures ou de condensation ;
un danger aggravé par la présence constante d’humidité.
Il ne s’agit pas d’un danger théorique.
Il s’agit d’un risque immédiat, reconnu par les normes de sécurité elles-mêmes.
Aggravation du danger : une VMC purement fictive.
Aggravation du danger : une VMC purement fictive.
Le vendeur a également installé une ventilation mécanique dans la salle de bain.
Or :
cette VMC n’est raccordée à aucune évacuation extérieure ;
elle ne permet aucune extraction d’air ;
elle ne remplit aucune fonction sanitaire réelle.
Les experts ont confirmé que cette ventilation est totalement inopérante.
Conséquence directe :
humidité stagnante permanente ;
condensation sur les équipements électriques ;
dégradation accélérée de l’isolement ;
majoration du risque électrique.
Qualification pénale possible — Mise en danger de la vie d’autrui.
Qualification pénale possible — Mise en danger de la vie d’autrui.
L’article 223-1 du Code pénal sanctionne :
« Le fait d’exposer directement autrui à un risque immédiat de mort ou de blessures graves par la violation manifestement délibérée d’une obligation particulière de sécurité ».
En l’espèce :
la norme NF C 15-100 constitue une obligation de sécurité ;
l’installation a été réalisée volontairement par le vendeur ;
les règles de protection élémentaires n’ont pas été respectées ;
le danger est objectivement caractérisé.
La matérialité du risque est suffisante :
aucun accident n’a besoin de se produire pour que l’infraction soit constituée.
Ce que révèle cette installation.
Ce que révèle cette installation.
Cette situation démontre :
des travaux réalisés sans compétence technique ;
une absence totale de respect des normes ;
une logique de mise en scène du logement plutôt que de sécurité réelle ;
une volonté de donner l’illusion d’un bien équipé et habitable.
Ces installations n’ont jamais eu pour objet la protection des occupants.
Elles n’avaient qu’un seul but : valoriser artificiellement le bien en vue de sa vente.
Lecture magistrat / journaliste.
Lecture magistrat / journaliste.
Ce radiateur illégal et cette VMC fictive ne sont pas des détails techniques.
Ils sont emblématiques :
d’une pratique constante de travaux non conformes ;
d’un mépris des règles élémentaires de sécurité ;
d’un danger dissimulé derrière une apparence d’aménagement.
Ils expliquent pourquoi l’expert judiciaire a conclu, à trois reprises, que le bien était :
« impropre à sa destination et dangereux pour ses occupants ».
« impropre à sa destination et dangereux pour ses occupants ».
Ces installations électriques illicites ne constituent qu’un exemple parmi d’autres.
Elles s’inscrivent dans un ensemble cohérent de travaux réalisés sans normes, sans autorisation et sans contrôle, destinés à masquer la réalité technique du bien.
Les éléments qui suivent démontrent que ces manœuvres ont directement influencé :
la perception du logement lors des visites ;
la fixation du prix de vente ;
et le consentement des primo-acquéreurs.
PHOTOGRAPHIES DU BIEN COMMUNIQUÉES PAR LE VENDEUR :
Murs extérieurs masqués par du lierre.
Murs extérieurs masqués par du lierre.
Horodatage de la photo : 02.12.16_1921
Horodatage de la photo : 02.12.16_1921
Murs extérieurs après abattage du lierre.
Murs extérieurs après abattage du lierre.
Horodatage de la photo : 12.03.20_1313
Horodatage de la photo : 12.03.20_1313
Cuisine avant modification par le vendeur.
Cuisine avant modification par le vendeur.
Horodatage de la photo : 29.08.10_1114
Horodatage de la photo : 29.08.10_1114
Cuisine après modification par le vendeur.
Cuisine après modification par le vendeur.
Horodatage de la photo : 02.12.16_1921
Horodatage de la photo : 02.12.16_1921
Le vendeur allègue ceci : " Par contre, je peux constater que des modifications ont été apportées sous le ballon au niveau des branchements hydrauliques et au niveau des circuits cuivre. Je pense que ces modifications ont été faites lors du rajout du lave-linge que l’on peut voir sur les photos de l’expertise. On ne peut pas m’imputer des désordres ayant été provoqués par des travaux effectués après mon départ. Les demandeurs ayant cachés ces travaux, je demande à ce qu’une liste de ces derniers soit établie. Ceci dans le but de savoir si certains désordres signalés ne puissent être la conséquence de ces travaux. "
Observons en infra :
Photo tirée du Dossier de Diagnostic Technique Vente du vendeur du 13.11.18, où on constate qu'il y a également un lave-linge branché au même endroit et sur les mêmes tuyaux.
Photo de l'expertise judiciaire du 16.06.22 où le vendeur a vu notre lave-linge branché exactement au même endroit que le sien, et sur les mêmes tuyaux qu'il a laissés en partant.
Et voici ce que nous avons découvert derrière les plaques de Placo de la photo de droite, donc, du caisson situé sous la seule fenêtre de cette cuisine : des déchets de chantier que le vendeur n'a pas voulu évacuer, ainsi qu'un mur en très mauvais état, non isolé, moisi, et dégradé :
Cuisine avant modification par le vendeur.
Cuisine avant modification par le vendeur.
Horodatage de la photo : 29.08.10_1114
NB : Lorsque le vendeur a acheté cet immeuble, cette pièce était une chambre à coucher, et non une cuisine.
Horodatage de la photo : 29.08.10_1114
NB : Lorsque le vendeur a acheté cet immeuble, cette pièce était une chambre à coucher, et non une cuisine.
Cuisine après modification par le vendeur.
Cuisine après modification par le vendeur.
Horodatage de la photo : 02.12.16_1921
Horodatage de la photo : 02.12.16_1921
SDB avant modification par le vendeur.
SDB avant modification par le vendeur.
Horodatage de la photo : 29.08.10_1114
On peut constater qu'il y a un WC en arrière plan, et un meuble vasque au premier plan.
Horodatage de la photo : 29.08.10_1114
On peut constater qu'il y a un WC en arrière plan, et un meuble vasque au premier plan.
SDB après modification par le vendeur.
On peut constater que le WC et le meuble vasque ont été supprimé, et qu'une baignoire a pris sa place à 110cm à proximité d'un vieux radiateur dit " grille-pain " interdit dans une pièce telle qu'une salle de bain (NF C 15-100).
SDB après modification par le vendeur.
On peut constater que le WC et le meuble vasque ont été supprimé, et qu'une baignoire a pris sa place à 110cm à proximité d'un vieux radiateur dit " grille-pain " interdit dans une pièce telle qu'une salle de bain (NF C 15-100).
Le vendeur voudrait faire croire à la Juridiction qu'il nous a laissé, à son départ, un bien en excellent état.
Le vendeur voudrait faire croire à la Juridiction qu'il nous a laissé, à son départ, un bien en excellent état.
Voici la réalité ...
Voici la réalité ...
Ici, on peut voir des belles photos en infra communiquées par le vendeur pour faire croire à la Juridiction qu'il nous a vendu un bien avec un parc superbement bien entretenu ...
En réalité, il nous a laissé plus de 10T de déchets encombrants sur tout le pourtour du parc, et enfoui dans le sol ...
L'image en infra, communiqué par le vendeur à la Juridiction, il veut faire croire à la Juridiction qu'il nous a vendu un parc avec un potager hyper productif. Nous avons pris possession des lieux le 11.06.19. Regardez bien l'image dans son moindre détail.
PHOTO TROMPEUSE – ANALYSE AGRONOMIQUE ET SAISONNIÈRE OBJECTIVE
PHOTO TROMPEUSE – ANALYSE AGRONOMIQUE ET SAISONNIÈRE OBJECTIVE
La photographie produite par le vendeur pour prétendre à l’état conforme, entretenu et paisible du bien au moment de la vente est matériellement incompatible avec une prise de vue réalisée en juin 2019.
Cette incompatibilité ne repose ni sur des impressions subjectives, ni sur des suppositions, mais sur des critères agronomiques, botaniques et saisonniers objectivement vérifiables, accessibles à tout observateur de bonne foi.
1. Incompatibilité manifeste avec une prise de vue en juin.
1. Incompatibilité manifeste avec une prise de vue en juin.
La photographie montre simultanément :
des pommes de terre entièrement arrachées, propres, sèches, non terreuses,
des poireaux très développés, à feuillage épais et long,
des oignons / ail arrivés à maturité avancée,
un potager intégralement en phase de récolte, et non de croissance.
Or :
en juin, les pommes de terre sont encore en phase végétative,
leur arrachage intervient entre fin août et septembre,
les poireaux de cette taille correspondent à des variétés d’automne/hiver,
l’ail et l’oignon sont récoltés entre fin juin et juillet, puis séchés.
La coexistence de ces cultures au même stade est strictement impossible au mois de juin, sauf à méconnaître les cycles biologiques élémentaires des cultures potagères.
2. Mise en scène agricole incompatible avec une occupation réelle.
2. Mise en scène agricole incompatible avec une occupation réelle.
Les pommes de terre visibles sur la photographie sont :
alignées en surface,
exemptes de terre,
disposées à l’air libre, sans trace de récolte récente.
Ce mode de présentation correspond à une mise en scène photographique, non à une activité agricole réelle au moment du départ du vendeur.
3. Indice temporel corroborant une prise de vue automnale.
3. Indice temporel corroborant une prise de vue automnale.
L’état général de la végétation (densité du feuillage, maturité des cultures, ton de la lumière) est caractéristique d’une période comprise entre fin août et septembre, et non d’un début d’été.
Cette photographie est donc antérieure à la vente, et ne reflète en aucun cas l’état du bien remis aux acquéreurs le 11.06.19.
4. Conséquence juridique.
4. Conséquence juridique.
Cette image constitue :
une manœuvre positive au sens de l’article 1137 du Code civil,
un écran de fumée probatoire,
une tentative manifeste de travestir la réalité factuelle du bien.
Elle est dépourvue de toute valeur probante pour apprécier l’état du bien au jour de la vente.
Sur la photo communiquée par le vendeur, on distingue clairement :
Pommes de terre arrachées
Poireaux à feuillage développé
Oignons / ail à maturité avancée
Sol travaillé, propre, sans trace de culture récente
Aucune combinaison cohérente ne permet une récolte simultanée de ces cultures en juin.
Aucune combinaison cohérente ne permet une récolte simultanée de ces cultures en juin.
Incompatibilité avec l’état du bien lors de la vente.
Incompatibilité avec l’état du bien lors de la vente.
Au 11.06.19, le potager tel que livré aux acquéreurs était :
nu,
sans cultures en production,
sans récolte visible,
sans aménagement agricole fonctionnel.
La photographie produite est donc nécessairement antérieure, probablement datée de fin d’été ou début d’automne, et sans lien avec la réalité contractuelle.
Conclusion pédagogique.
Conclusion pédagogique.
Cette photographie :
ne constitue pas un élément de preuve,
mais un outil de communication trompeur,
destiné à créer artificiellement l’illusion d’un bien entretenu et vivant.
Elle participe pleinement des manœuvres positives déjà relevées dans le dossier.
« Cette photographie résume à elle seule toute cette affaire. Elle n’est pas une preuve, elle est un aveu.
Un aveu que le vendeur n’a pas vécu dans cette maison comme il le prétend.
Un aveu que l’état du bien, au jour de la vente, était si indéfendable qu’il a fallu convoquer une image ancienne, mise en scène, hors saison, biologiquement impossible en juin, pour tenter de tromper le regard du Tribunal.
Quand la vérité ne tient plus debout, on ne produit plus des faits : on produit des photos.
Quand la réalité est accablante, on convoque un décor.
Cette image n’est pas celle d’une maison habitée.
C’est celle d’un mensonge cultivé, récolté, puis étalé devant la justice.
Et si le vendeur a menti sur quelque chose d’aussi simple, d’aussi vérifiable qu’un potager et ses saisons, alors le Tribunal peut mesurer, sans crainte de se tromper, l’ampleur du reste. »
Séjour avant modification par le vendeur.
Séjour avant modification par le vendeur.
Horodatage de la photo : 29.09.11_1549
On peut constater la préparation du sol par le vendeur, avant les travaux. Il pose du carrelage lourd par-dessous un plancher en bois très dégradé sans même couler une dalle en béton.
Horodatage de la photo : 29.09.11_1549
On peut constater la préparation du sol par le vendeur, avant les travaux. Il pose du carrelage lourd par-dessous un plancher en bois très dégradé sans même couler une dalle en béton.
Séjour après modification par le vendeur.
Séjour après modification par le vendeur.
Horodatage de la photo : 29.05.19_2213
Horodatage de la photo : 29.05.19_2213
SOL DU SÉJOUR – DALLES MINÉRALES POSÉES SUR PLANCHER BOIS DÉGRADÉ
SOL DU SÉJOUR – DALLES MINÉRALES POSÉES SUR PLANCHER BOIS DÉGRADÉ
Ce sol est dangereux.
Ce sol est dangereux.
Il constitue un désordre structurel grave, dissimulé lors de la vente.
La photographie produite par le vendeur montre un sol composé de dalles rigides minérales posées directement sur un plancher bois ancien et dégradé, sans chape, sans désolidarisation, sans renfort structurel, et sans aucune étude de charge.
Ce procédé est strictement contraire aux règles de l’art et expose les occupants à un risque certain d’affaissement et de rupture.
ANALYSE TECHNIQUE – POURQUOI CES DALLES VONT CRAQUER ET S’AFFAISSER
ANALYSE TECHNIQUE – POURQUOI CES DALLES VONT CRAQUER ET S’AFFAISSER
1. Incompatibilité mécanique fondamentale
1. Incompatibilité mécanique fondamentale
Le plancher bois ancien est un support :
souple,
vivant,
soumis à flexion, fluage et variations hygrométriques.
Les dalles minérales sont :
rigides,
indéformables,
cassantes.
Poser un matériau rigide sur un support souple sans désolidarisation est une faute technique caractérisée.
2. Absence totale de chape ou de dalle porteuse
2. Absence totale de chape ou de dalle porteuse
Aucune chape de répartition des charges n’a été réalisée.
Les dalles reposent directement sur un plancher bois ancien, irrégulier et affaibli.
Les charges ne sont ni réparties, ni reprises structurellement.
3. Absence de désolidarisation (faute majeure)
3. Absence de désolidarisation (faute majeure)
Aucun dispositif de type :
natte de désolidarisation,
sous-couche technique,
plancher collaborant, n’a été mis en œuvre.
Les mouvements du bois sont intégralement transmis aux dalles, provoquant :
fissuration,
éclatement,
désaffleurements,
puis affaissements localisés.
4. Surcharge permanente illégitime
4. Surcharge permanente illégitime
Les dalles minérales génèrent une charge permanente élevée, totalement incompatible avec :
un plancher bois ancien,
non recalculé,
non renforcé,
déjà dégradé (constaté par les experts).
Cette surcharge entraîne mécaniquement :
le fluage accéléré des solives,
leur déformation progressive,
puis un risque d’effondrement partiel, notamment sous charges ponctuelles (mobilier, personnes).
Ce n’est pas une hypothèse : c’est une certitude mécanique.
ILLUSION VISUELLE ET MISE EN SCÈNE
ILLUSION VISUELLE ET MISE EN SCÈNE
L’aspect apparemment « propre » et « stable » visible sur la photographie n’est qu’un instantané trompeur.
Un tel montage peut :
tenir temporairement,
masquer les désordres,
avant d’entrer dans une phase irréversible de rupture.
La photographie ne prouve pas la conformité.
Elle prouve la dissimulation.
La photographie ne prouve pas la conformité.
Elle prouve la dissimulation.
QUALIFICATION JURIDIQUE – RESPONSABILITÉ DU VENDEUR
QUALIFICATION JURIDIQUE – RESPONSABILITÉ DU VENDEUR
Le vendeur reconnaît lui-même avoir :
réalisé les sols,
coulé des bétons,
modifié les planchers,
sans étude,
sans permis,
sans assurance décennale valide.
Il endosse donc pleinement la qualité de vendeur–constructeur amateur, responsable :
des désordres affectant la solidité de l’ouvrage,
des désordres rendant l’immeuble impropre à sa destination,
de la mise en danger des occupants.
La jurisprudence est constante :
un ouvrage dangereux, même avant effondrement, constitue un désordre décennal.
un ouvrage dangereux, même avant effondrement, constitue un désordre décennal.
« Cette photographie n’est pas celle d’un sol sain. C’est l’image d’un mensonge technique : un décor rigide posé sur une structure condamnée, un sol qui semble tenir… jusqu’au jour où il cède. »
« Cette photographie n’est pas celle d’un sol sain. C’est l’image d’un mensonge technique : un décor rigide posé sur une structure condamnée, un sol qui semble tenir… jusqu’au jour où il cède. »
Sur le mandat de vente pro, le vendeur a pourtant déclaré ne pas avoir effectué de travaux ni d'aménagement. Il déclare aussi aucun conflit de voisinage. Et il présente une taxe foncière très très basse à 111 € et une taxe d'habitation à 70 €. Et pourtant :
Donc, le vendeur n'a jamais procédé à une mise à jour de la situation administrative de sa maison, et il a pu bénéficier de la catégorie 8 durant plus de 10 ans. Nous lui avons donc acheté une ruine, ce qui correspond à la catégorie 8, comme l'expose l'agent de la DGFIP.
Nous passons de 111 € à 637 € de taxes foncières. Ce qui n'est pas négligeable. Si nous l'avions su, nous n'aurions jamais acheté ce bien. Le vendeur et l'agence nous ont charmé avec une information dolosive sur la taxe foncière.
Nous passons de 111 € à 637 € de taxes foncières. Ce qui n'est pas négligeable. Si nous l'avions su, nous n'aurions jamais acheté ce bien. Le vendeur et l'agence nous ont charmé avec une information dolosive sur la taxe foncière.
On peut constater sur les documents en infra, qu'aucun étage existait quand le vendeur a acheté son bien. Et qu'ensuite, il s'est autorisé à construire un étage avec des chambres et des sanitaires, sans aucune autorisation d'urbanisme, et sans respecter les normes en vigueur. Les chambres n'ont pas 1.80m de hauteur, certaines n'ont pas la superficie réglementaire, et elles ne possèdent pas de fenêtre, mais un simple jour de cellule.
Pourtant, de connivence avec l'agence immobilière, le vendeur vend ce bien comme maison d'habitation comportant 3 chambres.
JOUR DE CELLULE
JOUR DE CELLULE
Jour de cellule (43x43 cm) de la chambre à coucher du 1er étage construit sans autorisation. Insuffisant pour un éclairage naturel et pour aérer la pièce. Il s'agit d'un simple vitrage de 1.5mm d'épaisseur fixé dans un cadre en bois. Laisse passer les courants d'air, l'air froid, et les insectes. Du textile a été introduit, par le vendeur constructeur, dans les interstices en guise d'isolation.
Jour de cellule (43x45 cm) du palier du 1er étage construit sans autorisation. Insuffisant pour un éclairage naturel et pour aérer la pièce. Il s'agit d'un simple vitrage de 1.5mm d'épaisseur fixé dans un cadre en bois. Laisse passer les courants d'air, l'air froid, et les insectes. Du textile a été introduit, par le vendeur constructeur, dans les interstices en guise d'isolation.
Jour de cellule (35x25 cm) d'une pièce située au 1er étage construit sans autorisation. Il s'agit d'une plaque de plexiglass fendue collée sur les pierres apparentes. Insuffisant pour un éclairage naturel et pour aérer la pièce. Laisse passer les courants d'air, l'air froid, et les insectes. Du textile a été introduit, par le vendeur constructeur, dans les interstices en guise d'isolation.
Les chiffres parlent d’eux-mêmes
Les chiffres parlent d’eux-mêmes
Dans la pratique du bâtiment, une pièce habitable doit recevoir un éclairage naturel suffisant.
Les experts utilisent souvent la règle suivante :
Surface vitrée minimale ≈ 1/6 de la surface de la pièce (environ 16 %).
Ce que cela signifie concrètement
Surface de la pièce Surface de fenêtre attendue
9 m²
environ 1,5 m² de vitrage
12 m²
environ 2 m² de vitrage
15 m²
environ 2,5 m² de vitrage
Dimensions des ouvertures réellement présentes au 1er étage
Comparaison
Une chambre de 9 m² devrait disposer d’environ :
➡ 1,5 m² de surface vitrée
Les ouvertures observées au 1er étage représentent :
➡ 0,09 à 0,19 m²
Autrement dit :
entre 8 et 16 fois moins de surface vitrée que ce qui est généralement attendu pour une pièce habitable.
Ce que cela signifie concrètement
Les ouvertures présentes :
· sont très petites,
· ne permettent ni un éclairage naturel normal,
· ni une ventilation efficace,
· et s’apparentent davantage à des jours de cave ou de cellule qu’à de véritables fenêtres de chambre.
Des « jours de cellule » à la place de fenêtres
Dans la maison concernée, certaines pièces ne disposent pas de fenêtres, mais seulement de petites ouvertures appelées “jours de cellule”.
Ces ouvertures sont très éloignées de ce que l’on attend normalement d’une fenêtre de chambre.
Ce que montrent les photos
Dans la maison présentée sur ce site, certaines pièces ne disposent pas de véritables fenêtres mais uniquement de petits jours de cellule.
Ces ouvertures sont très éloignées de ce que l’on attend normalement d’une fenêtre de chambre.
Toutes les pièces du 1er étage de la maison, construit sans autorisation d'urbanisme, et sans déclarations au H1, présentent les caractéristiques suivantes :
1. Chambre du premier étage
Cette pièce comporte un jour de cellule de 43 × 43 cm.
Il s’agit d’un simple vitrage d’environ 1,5 mm d’épaisseur, fixé dans un cadre en bois.
Cette ouverture :
ne permet ni une aération correcte,
ni un éclairage naturel suffisant pour une chambre.
Le vitrage laisse passer les courants d’air, l’air froid et les insectes.
Des morceaux de textile ont même été introduits dans les interstices par le vendeur-constructeur afin de tenter de limiter les infiltrations.
2. Palier du premier étage
Le palier est éclairé par un jour de cellule de 43 × 45 cm.
Comme pour la chambre, il s’agit d’un simple vitrage très mince fixé dans un cadre en bois, sans véritable dispositif d’ouverture.
Cette ouverture :
n’assure pas une ventilation correcte,
ni un éclairage naturel suffisant.
Elle laisse également passer l’air extérieur et les insectes, les interstices ayant été partiellement comblés avec du textile.
3. Pièce du premier étage
Une autre pièce du même niveau possède un jour de cellule encore plus petit : 35 × 25 cm.
Il ne s’agit même pas d’une fenêtre, mais d’une plaque de plexiglas fendue collée directement sur les pierres apparentes.
Cette ouverture ne permet ni l’aération ni un éclairage naturel normal.
Là encore, l’air froid, les courants d’air et les insectes peuvent pénétrer dans la pièce, et du textile a été introduit dans les interstices pour tenter de limiter les infiltrations.
Une situation très éloignée des conditions normales d’habitabilité
Au regard des règles habituellement appliquées pour les logements destinés à être habités :
toutes les pièces du 1er étage ne disposent pas de la hauteur nécessaire sur une grande partie de leur surface,
elles n’atteignent pas la superficie généralement admise pour une chambre,
et aucune ne possèdent pas de véritable fenêtre, mais seulement de petits jours de cellule.
Ces ouvertures sont très loin de répondre aux conditions normales d’éclairage naturel et d’aération que l’on attend d’une chambre.
Trois anomalies majeures dans ces chambres
Les pièces présentées comme chambres au premier étage présentent trois anomalies majeures.
Une hauteur insuffisante sur une grande partie de la surface
Les pièces sont mansardées.
Or, la réglementation prévoit que seules les surfaces dont la hauteur dépasse 1,80 m sont comptabilisées dans la surface habitable.
Une grande partie de ces pièces se situe sous ce seuil, ce qui réduit fortement leur surface réellement habitable.
Une absence de véritable fenêtre
Les chambres ne disposent pas de fenêtres ouvrantes donnant normalement sur l’extérieur.
Elles possèdent uniquement de petits jours de cellule :
· 43 × 43 cm
· 43 × 45 cm
· 35 × 25 cm
Ces ouvertures :
· ne permettent pas une aération normale,
· ni un éclairage naturel suffisant.
Une surface vitrée très inférieure aux pratiques du bâtiment
Dans la pratique technique du bâtiment, la surface vitrée d’une pièce habitable doit représenter environ :
➡ 1/6 de la surface de la pièce (environ 16 %).
Les ouvertures observées au premier étage représentent entre 0,09 m² et 0,19 m², alors qu’une chambre de 9 m² devrait disposer d’environ 1,5 m² de vitrage.
L’écart est donc considérable.
Dans un logement destiné à être habité, certaines règles minimales existent.
Elles résultent notamment :
· du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif au logement décent,
· du Code de la construction et de l’habitation,
· du Règlement sanitaire départemental, qui impose l’existence d’un éclairage naturel suffisant et d’une aération directe vers l’extérieur pour les pièces destinées à être habitées.
Ces règles sont connues des professionnels du bâtiment et des experts judiciaires.
Toutes les pièces du premier étage de la maison, construit sans autorisation d’urbanisme et sans déclaration fiscale H1, présentent les caractéristiques suivantes :
pièces mansardées avec une hauteur inférieure à 1,80 m sur une grande partie de leur surface
surface habitable réelle fortement réduite lorsque l’on applique la règle des 1,80 m
absence de véritables fenêtres ouvrantes
présence uniquement de petits jours de cellule
éclairage naturel très insuffisant
aération quasi inexistante
infiltrations d’air, de froid et d’insectes à travers les vitrages et les interstices
interstices partiellement colmatés avec du textile inséré dans les cadres par le vendeur-constructeur
Ces ouvertures s’apparentent davantage à des jours de cave ou de cellule qu’à de véritables fenêtres de chambre.
Les éléments présentés sur cette page soulèvent plusieurs interrogations sérieuses.
La publicité de l’agence immobilière mentionnait clairement trois chambres.
Or, les constatations exposées montrent que :
l’ensemble du premier étage a été réalisé sans autorisation d’urbanisme connue,
et sans déclaration fiscale au formulaire H1,
les pièces présentées comme chambres ne répondent pas aux conditions habituelles d’habitabilité, notamment en matière de hauteur, d’éclairage naturel et d’aération,
l’une des pièces est aveugle, c’est-à-dire dépourvue de véritable ouverture vers l’extérieur.
Dans ces conditions, la qualification de chambre habitable pour ces pièces apparaît sérieusement discutable.
Le vendeur a fraudé avec les services fiscaux, et nous a menti. L'agence immobilière nous a aussi menti, car sur sa publicité, il est indiqué explicitement 3 chambres. Or, d'une part, le 1er étage est litigieux car il a été construit sans autorisation d'urbanisme et sans déclaration au H1. D'autre part, les soi-disant chambres ne répondent pas aux normes d'habitabilité. La 3ème chambre étant une pièce aveugle, aucune de ces 3 chambres ne peuvent être vendue comme une chambre conventionnelle et répondant aux normes d'habitabilité.
Les visiteurs de ce site peuvent donc légitimement se demander si des pièces présentant de telles caractéristiques peuvent réellement être présentées et commercialisées comme trois chambres dans une maison d’habitation.
LÉGISLATION :
Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent. Il prévoit qu’un logement doit comporter au moins une pièce principale ayant :
9 m² minimum de surface habitable
2,20 m minimum de hauteur sous plafond
ou 20 m³ de volume habitable.
Ce texte découle du :
Ces critères servent de référence pour juger si un logement peut être considéré comme habitable ou décent.
Obligation d’éclairage naturel et d’ouverture sur l’extérieur
Les règles d’habitabilité imposent que les pièces destinées à vivre ou dormir aient :
un éclairage naturel suffisant
une ouverture sur l’air libre
permettant l’aération et le renouvellement de l’air.
Autrement dit :
une chambre doit normalement comporter une fenêtre ouvrante donnant directement sur l’extérieur.
Une simple baie fixe, un vitrage non ouvrant ou un “jour” n’assure pas l’aération naturelle exigée.
Règlement Sanitaire Départemental (RSD)
En plus du Code de la construction, il existe le : Règlement Sanitaire Départemental
Chaque département en possède un (souvent repris par arrêté préfectoral).
Ces règlements imposent généralement :
éclairage naturel suffisant
aération directe par une baie ouvrante
impossibilité d’utiliser comme pièce habitable un local sans ouverture sur l’extérieur.
Ils peuvent être plus stricts que le droit national.
Le RSD départemental du lieu de notre bien, précise ces exigences.
Article 40 du Règlement Sanitaire Départemental.
Cet article prévoit :
« Les pièces principales et les chambres isolées doivent être munies d’ouvertures donnant à l’air libre et présentant une section ouvrante permettant une aération suffisante. »
Cela implique :
ouverture sur l’extérieur
fenêtre ouvrante
ventilation naturelle possible
Une simple vitre fixe ou un soupirail non ouvrant ne respecte généralement pas cette règle.
Éclairage naturel obligatoire
Le même article du RSD précise également :
« L’éclairement naturel au centre des pièces principales doit être suffisant pour permettre les activités normales sans éclairage artificiel. »
Donc juridiquement :
une chambre doit recevoir un éclairage naturel suffisant.
Un simple jour ou un soupirail enterré est souvent considéré comme insuffisant.
Surface minimale
Le RSD renvoie aussi à la règle générale :
9 m² minimum pour une pièce principale
Ce seuil provient également du :
Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif au logement décent.
Jurisprudence récente
Une décision de la Cour d’appel de Pau rappelle l’application directe du RSD pour les ouvertures et la ventilation des chambres.
Les juridictions utilisent ces règles pour juger :
l’insalubrité
l’impropriété à l’habitation
ou la non-habitabilité d’une pièce.
Conséquence juridique importante
Dans la pratique judiciaire, une pièce peut être considérée comme non habitable si :
elle ne possède pas de fenêtre ouvrante
elle ne dispose pas d’aération naturelle
l’éclairage naturel est insuffisant
ou elle est située en sous-sol / semi-enterrée.
Photos des jours de cellule
Les ouvertures visibles ressemblent à :
des soupiraux
des ouvertures très petites
possiblement semi-enterrées
avec une ouverture limitée
Dans la plupart des expertises judiciaires, ces ouvertures sont classées comme :
ventilation de cave ou de sous-sol, pas comme fenêtre de pièce habitable.
Argument juridique très utilisé en contentieux
Dans les procédures immobilières, on invoque souvent :
impropriété à la destination du bien
si :
une pièce présentée comme chambre ne répond pas aux exigences
d’aération naturelle
d’éclairage naturel
et de surface minimale.
Impropriété à la destination – pièce non habitable
Cour de cassation, 3e chambre civile, 15 juin 2017
La Cour de cassation rappelle que :
un bien est atteint d’un vice caché lorsqu’un défaut le rend impropre à sa destination normale d’habitation.
Dans plusieurs dossiers immobiliers, les juges ont retenu ce principe lorsque :
les pièces présentées comme chambres étaient impropres à l’habitation
en raison d’un manque d’aération ou d’éclairage naturel.
Conséquence :
résolution de la vente ou indemnisation.
Pièce située en sous-sol ou semi-enterrée
Cour de cassation, 3e chambre civile, 8 octobre 2015
La Cour confirme que :
la qualification de pièce habitable suppose le respect des règles d’habitabilité et de salubrité.
Dans cette affaire :
des pièces avaient été présentées comme chambres
alors qu’elles se situaient en sous-sol avec ouvertures insuffisantes.
Les juges ont retenu :
vice caché affectant la destination du bien.
Non-respect des règles d’habitabilité
Cour d'appel de Paris, 4 avril 2019
La cour considère qu’un logement peut être impropre à l’habitation lorsque :
certaines pièces ne disposent pas d’ouverture sur l’air libre
ou ne permettent ni éclairage naturel ni ventilation suffisante.
Ces défauts peuvent caractériser :
un défaut grave de conformité à l’usage d’habitation.
Jurisprudence sur les règles sanitaires
Cour de cassation, 3e chambre civile, 17 décembre 2013
La Cour admet que le Règlement sanitaire départemental peut être utilisé pour apprécier l’habitabilité d’un logement.
Si les règles sanitaires sont violées (ventilation, éclairage, salubrité) :
cela peut démontrer que le logement est impropre à l’habitation.
Argument juridique utilisé dans les expertises
Dans les rapports d’expertise judiciaire, on trouve souvent le raisonnement suivant :
1. le bien est vendu comme maison d’habitation
2. certaines pièces sont présentées comme chambres
3. ces pièces ne respectent pas les règles d’habitabilité
4. elles sont donc impropres à leur destination
Conclusion juridique :
vice caché affectant la destination du bien.
Hauteur minimale d’une pièce habitable : 2,20 m ou 1,80 m ?
Les deux valeurs existent en droit français, mais elles correspondent à deux règles différentes.
La règle du logement décent : 2,20 m
Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif au logement décent prévoit qu’un logement doit comporter au moins une pièce principale ayant :
9 m² minimum de surface habitable,
2,20 m minimum de hauteur sous plafond,
ou un volume habitable d’au moins 20 m³.
Cette règle sert principalement à déterminer si un logement peut être considéré comme décent et habitable.
La règle de calcul de la surface habitable : 1,80 m
La hauteur de 1,80 m provient d’une autre règle juridique.
Elle est définie par :
Article R.111-2 du Code de la construction et de l’habitation
Cet article précise que la surface habitable d’un logement ne comprend que les surfaces dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 m.
Concrètement :
toute partie d’une pièce où la hauteur est inférieure à 1,80 m n’est pas comptée dans la surface habitable.
Application aux pièces mansardées
Dans les combles ou les pièces mansardées :
la surface située sous 1,80 m de hauteur est exclue du calcul ;
seule la partie où l’on peut se tenir debout est prise en compte.
Ainsi, une pièce peut sembler grande, mais sa surface réellement habitable peut être beaucoup plus faible.
Pourquoi les experts parlent souvent de 1,80 m
Lors des expertises judiciaires, les experts utilisent très souvent la règle des 1,80 m pour :
recalculer la surface habitable réelle,
vérifier si une pièce peut réellement être qualifiée de chambre.
Si une grande partie de la pièce est sous 1,80 m :
la surface habitable réelle peut devenir inférieure à 9 m²,
la pièce peut alors ne plus correspondre aux critères d’une chambre.
Ce que cela signifie dans notre cas
Si les chambres sont mansardées :
la partie située sous 1,80 m de hauteur ne compte pas dans la surface habitable ;
la surface réellement utilisable peut donc être beaucoup plus petite que la surface apparente.
Si, après ce calcul :
la surface habitable est inférieure à 9 m²,
et que la pièce ne possède pas de véritable fenêtre ouvrante,
alors la qualification de chambre habitable devient discutable.
Jurisprudence constante
La jurisprudence considère généralement qu’une pièce :
sans fenêtre ouvrante
ou sans ventilation naturelle
ne peut pas être considérée comme une pièce habitable.
Les juges retiennent souvent :
impropriété à la destination
indécence du logement
ou vice caché si la pièce a été présentée comme chambre.
Une jurisprudence administrative rappelle qu’un logement peut être considéré impropre à l’habitation lorsque les pièces :
sont dépourvues d’ouverture vers l’extérieur
ou présentent un éclairage naturel insuffisant.
Par exemple :
Le juge relève notamment :
l’insuffisance de l’éclairage naturel de la pièce principale […] rend le local impropre à l’habitation.
La décision explique également que des chambres sans ouverture extérieure peuvent justifier la qualification de logement impropre à l’habitation.
https://www.sites-cites.fr/app/uploads/2025/09/jp-locaux-impropres-juillet-2025-1.pdf
Une décision administrative rappelle aussi que l’insuffisance d’éclairage naturel et la configuration des ouvertures peuvent caractériser un logement impropre à l’habitation :
Le juge relève que :
l’insuffisance de l’éclairage naturel ne permet pas d’exercer les activités normales sans lumière artificielle.
Principe rappelé par la Cour
Principe rappelé par la Cour
La Cour de cassation rappelle que :
un vice caché est caractérisé lorsque le défaut rend le bien impropre à l’usage auquel on le destine.
Dans cette affaire immobilière :
des défauts graves affectaient l’immeuble,
ces défauts rendaient le bien impropre à sa destination normale d’habitation.
La Cour confirme alors la responsabilité du vendeur sur le fondement :
Article 1641 du Code civil — garantie des vices cachés
Pourquoi cette jurisprudence est importante
Dans les litiges immobiliers, les juges utilisent souvent ce raisonnement :
un logement est vendu comme habitable
des défauts graves apparaissent après la vente
ces défauts rendent le logement impropre à l’habitation
➡ cela peut constituer un vice caché engageant la responsabilité du vendeur.
Application typique dans les expertises judiciaires
Les experts et les juges examinent notamment :
la structure du bâtiment
la sécurité des occupants
la salubrité du logement
l’éclairage naturel et l’aération des pièces
la possibilité d’utiliser normalement les pièces d’habitation.
Lorsque ces éléments sont gravement défaillants, la jurisprudence considère que le bien peut être :
➡ impropre à sa destination d’habitation.
Conclusion de cette section
La réalité financière de cette acquisition exclut toute hypothèse selon laquelle nous aurions disposé de marges suffisantes pour absorber ultérieurement des désordres graves, imprévus et structurels.
AVERTISSEMENT :
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