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14. Sur l'imposture probatoire des photos produites par le vendeur
SUR L'IMPOSTURE PROBATOIRE DES PHOTOGRAPHIES AU REGARD DU REFUS D'UN ÉTAT DES LIEUX CONTRADICTOIRE
SUR L'IMPOSTURE PROBATOIRE DES PHOTOGRAPHIES AU REGARD DU REFUS D'UN ÉTAT DES LIEUX CONTRADICTOIRE
Il est pour le moins commode, a posteriori, de tenter de faire porter aux primo-acquéreurs la responsabilité de prétendues dégradations au moyen de photographies unilatérales, alors même que les demandeurs ont expressément sollicité, avant la signature de l’acte authentique, l’établissement d’un état des lieux final contradictoire par un Commissaire de Justice.
Cette demande, parfaitement légitime et dictée par la prudence élémentaire au regard de l’état ancien et atypique du bien, n’a reçu qu’une réponse dilatoire et fallacieuse de la part de l’agence immobilière :
celle-ci s’est bornée à indiquer que le Commissaire de Justice qu’elle aurait contacté n’était pas disponible, et qu’il appartenait aux acquéreurs de mandater eux-mêmes un professionnel de leur choix.
Or, cette position est juridiquement intenable et révélatrice d’une mauvaise foi manifeste.
D’une part, les demandeurs n’étaient pas encore propriétaires légaux du bien à la date sollicitée pour cet état des lieux final, et n’avaient donc aucune qualité ni légitimité juridique pour mandater un Commissaire de Justice afin d’intervenir sur un immeuble ne leur appartenant pas encore.
Cette réalité élémentaire du droit de propriété ne pouvait être ignorée ni du vendeur, ni a fortiori d’un professionnel de l’immobilier soumis à une obligation de conseil renforcée.
D’autre part, il n’existe évidemment pas un unique Commissaire de Justice territorialement compétent.
L’argument tiré de l’indisponibilité d’un seul professionnel ne saurait sérieusement justifier l’abandon pur et simple d’un état des lieux contradictoire, sauf à admettre — ce qui est précisément le cas en l’espèce — une volonté délibérée de laisser le vendeur seul maître de la preuve.
Cette carence organisée a eu une conséquence directe et parfaitement prévisible :
ouvrir un boulevard probatoire au vendeur, lui permettant, après coup, de produire des photographies unilatérales, mises en scène, non contradictoires, et parfois anciennement datées, pour tenter de se prévaloir artificiellement de prétendues fautes des acquéreurs.
Il s’agit là d’une connivence objective, sinon explicite, entre le vendeur et son mandataire, ayant consisté à évincer volontairement le seul mode de preuve neutre et incontestable — le constat d’un Commissaire de Justice — pour lui substituer une preuve privée, manipulable et orientée.
Le Tribunal ne saurait admettre qu’un professionnel puisse refuser une preuve contradictoire en amont, puis se retrancher derrière des photographies de convenance en aval, afin d’inverser la charge de la responsabilité.
Cette manœuvre procédurale, grossière mais persistante, participe pleinement des manœuvres positives déjà dénoncées, et prive définitivement les photographies produites de toute crédibilité et de toute valeur probatoire.
CONCLUSION FACTUELLE
CONCLUSION FACTUELLE
Pris isolément, chacun de ces éléments est préoccupant.
Pris ensemble, ils révèlent une réalité incontestable : le bien était affecté de dangers graves, anciens et dissimulés, incompatibles avec l’usage d’un logement d’habitation.
Ces dangers expliquent à eux seuls l’ampleur du préjudice subi et la nécessité du recours à une expertise judiciaire et à une procédure au long cours.
SUR LE DOUBLE FONDEMENT : DOL + IMPROPRIÉTÉ À DESTINATION
Même à supposer que le Tribunal écarte le dol (ce qui n’est pas soutenable), la vente doit être résolue sur le fondement des articles 1641 et suivants du Code civil.
I. Impropriété à destination
I. Impropriété à destination
Le rapport d’expertise judiciaire établit :
dangerosité de l’escalier,
non-conformité structurelle,
installation électrique dangereuse,
désordres affectant la sécurité.
Un bien impropre à l’habitation au moment de la vente constitue un vice caché.
II. Convergence des deux fondements
II. Convergence des deux fondements
Nous sommes face à :
un bien objectivement dangereux,
un environnement conflictuel ancien,
une dissimulation volontaire.
Ce cumul renforce la gravité.
Il ne s’agit pas d’un simple défaut.
Il s’agit d’un consentement vicié sur l’environnement et la substance du bien.
La nullité est d’autant plus justifiée.
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