Conflits de voisinage dissimulés

1. Un contexte de voisinage conflictuel dissimulé

Avant même toute découverte matérielle, un premier élément déterminant est apparu : l’existence de conflits de voisinage anciens, antérieurs à la vente, qui n’avaient jamais été portés à notre connaissance.

Dès les premiers jours suivant l’acquisition, des tensions se sont manifestées lors de travaux pourtant légitimes, révélant une situation profondément dégradée et durablement conflictuelle.

Ce contexte, dissimulé lors de la vente, constituait un élément déterminant de notre consentement.

Les jours, les semaines, les mois, et les années qui passent ne s'apaisent pas avec le propriétaire héritier possédant les fonds du Nord et Est. C'était de pire en pire, entre harcèlement, séquestration de nos 3 chats, délation sur nos personnes, médisance, enregistrements et prises de vue illégaux, atteinte à nos vies privées, séquestration et détournement de courriers et de colis,  non respect des obligations de voisinage, etc. La vie à ses côtés est devenue un enfer au quotidien, même en faisant un maximum d'effort pour l'ignorer ...

ANTÉRIORITÉ DU CONFLIT – PREUVE 2013

ANTÉRIORITÉ OBJECTIVE DU CONFLIT DE VOISINAGE

Lettre recommandée avec A.R. du 01.07.2013 – copie Mairie

Il résulte de la lettre recommandée adressée par le vendeur au propriétaire héritier des fonds situés au Nord et à l'Est, le 01 juillet 2013 que :

• un conflit de voisinage existait déjà à cette date ;
  
  

• ce conflit portait sur des dégradations, végétations envahissantes, atteintes à un mur séparatif, problèmes de clôture, divagation d’animal ;
  
  

• le vendeur menaçait expressément de saisir les tribunaux ;
  
  

• une copie était adressée à la Mairie ;
  
  

• la situation était décrite comme persistante et antérieure.
  
  

Cette correspondance établit sans ambiguïté :

✔ l’existence d’un conflit structuré,
✔ sa formalisation écrite,
✔ sa connaissance personnelle par le vendeur,
✔ son intensité suffisante pour envisager une action judiciaire.

Cette situation n’a jamais été révélée aux acquéreurs lors du compromis ni lors de l’acte authentique.

I. FAITS ÉTABLIS

01.07.2013

Lettre recommandée du vendeur au propriétaire héritier des fonds situés au Nord et à l'Est :

• dénonciation de dégradations,

• contestation de limites,

• griefs multiples,

• menace judiciaire,

• copie mairie.
  
  

13.07.2013

Lettre recommandée du propriétaire héritier des fonds situés au Nord et à l'Est adressée au vendeur (non retirée).

✔ Conflit bilatéral.
✔ Conflit formalisé.
✔ Conflit sérieux.

II. ANTÉRIORITÉ CERTAINE

La vente intervenue le 11.06.2019 est postérieure de près de 6 ans.

Le conflit :

• existait avant la vente,

• était connu du vendeur,

• n’était ni ponctuel ni mineur,

• était suffisamment grave pour motiver une action judiciaire.

III. ABSENCE DE RÉVÉLATION

Ni le compromis,
Ni l’acte authentique,
Ni aucune déclaration précontractuelle

ne mentionnent l’existence de ce conflit.

IV. LIEN DIRECT AVEC LE CONSENTEMENT

Un acquéreur normalement informé :

• d’un conflit ancien,

• d’une hostilité déclarée,

• d’une implication municipale,

• d’une menace judiciaire,
  
  

n’aurait pas contracté aux mêmes conditions.

Ce fait était déterminant.

DÉMONSTRATION JURIDIQUE 

A. Sur l’obligation d’information précontractuelle

Article 1112-1 du Code civil :

“Celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit la lui révéler.”

Le conflit de voisinage :

• était connu personnellement,

• était déterminant,

• n’était pas apparent,

• n’a pas été révélé.
  
  

La violation est caractérisée.

B. Sur le dol par dissimulation

Article 1137 du Code civil :

“Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou par la dissimulation intentionnelle d’une information déterminante.”

Les conditions sont réunies :

✔ Connaissance
✔ Intention
✔ Caractère déterminant
✔ Silence volontaire

Le dol est constitué.

POINT MORTEL – CONFLIT ANTÉRIEUR DISSIMULÉ

Élément déterminant

Le conflit :

• était formalisé,

• était ancien,

• était sérieux,

• était susceptible d’aboutir en justice,

• n’a jamais été révélé.
  
  

Il ne s’agit pas d’une simple tension de voisinage.

Il s’agit d’un contentieux structuré antérieur à la vente.

En jurisprudence constante, la dissimulation d’un conflit de voisinage ancien constitue un dol entraînant l’annulation de la vente.

DÉMONSTRATION – ANNULATION POUR DOL

Pour obtenir l’annulation :

1. Élément matériel

Existence du conflit (preuve 2013).

2. Élément intentionnel

Silence volontaire lors de la vente.

3.Élément déterminant

L’acquéreur n’aurait pas acheté.

Les trois conditions sont réunies.

La nullité est encourue.

Subsidiairement : dommages-intérêts.

ANALYSE FACTUELLE – CONFLIT DE VOISINAGE ANTÉRIEUR

L’examen des pièces versées établit qu’en juillet 2013, soit six ans avant la vente, un conflit de voisinage formalisé existait entre le vendeur et le propriétaire limitrophe.

Ce conflit :

• était matérialisé par lettre recommandée,

• comportait des griefs précis et circonstanciés,

• mentionnait une possible saisine judiciaire,

• impliquait la mairie.
  
  

Aucune mention de cette situation n’a été portée à la connaissance des acquéreurs.

Il en résulte une dissimulation d’une information objectivement déterminante.

Cette situation est constitutive d’un dol au sens de l’article 1137 du Code civil.

CONCLUSION SUR CETTE SECTION

SUR L’ANNULATION DE LA VENTE POUR DOL

I. Sur la dissimulation intentionnelle d’un conflit de voisinage antérieur

Il résulte des pièces produites qu’un conflit de voisinage existait dès le 01.07.2013, formalisé par lettre recommandée avec avis de réception adressée par le vendeur au propriétaire héritier des fonds situés au Nord et à l'Est, avec copie à la mairie.

Cette correspondance établit :

• l’existence d’un contentieux structuré,

• la dénonciation de dégradations et troubles,

• la menace expresse de saisine des juridictions,

• l’implication de l’autorité municipale,

• un conflit bilatéral confirmé par un recommandé ultérieur.
  
  

Ce conflit était :

• ancien (six ans avant la vente),

• sérieux,

• personnellement connu du vendeur,

• juridiquement formalisé.
  
  

Pourtant, ni le compromis de vente, ni l’acte authentique, ni aucune déclaration précontractuelle n’en font mention.

II. Sur la qualification juridique

A. Violation de l’obligation d’information (article 1112-1 C. civ.)

Le vendeur connaissait une information dont l’importance était déterminante pour le consentement des acquéreurs.

Un conflit de voisinage ancien, conflictuel et susceptible de contentieux :

• affecte la jouissance paisible du bien,

• altère sa valeur,

• modifie l’équilibre contractuel.

Son omission constitue une violation de l’obligation précontractuelle d’information.

B. Dol par dissimulation (article 1137 C. civ.)

Le dol est constitué lorsque :

1. Une information déterminante est dissimulée ;

2. Elle est connue du vendeur ;

3. Le silence est intentionnel ;

4. Elle a déterminé le consentement.
   
   

En l’espèce :

✔ Connaissance établie par LRAR 2013
✔ Silence total lors de la vente
✔ Caractère déterminant évident
✔ Absence d’apparence pour l’acquéreur

Le dol est caractérisé.

III. Sur la sanction

Conformément aux articles 1131 et suivants du Code civil, la sanction du dol est la nullité du contrat.

Subsidiairement, des dommages-intérêts peuvent être sollicités.

En l’espèce, l’annulation est justifiée.