4. Installations dangereuses
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4. Des installations mettant directement en danger les occupants

Certaines installations se sont révélées non conformes et dangereuses, notamment :

• une installation électrique présentant des risques d’électrisation et d’électrocution,

• un dispositif de chauffage impropre à l’usage, installé sans respect des règles de sécurité,

• des conduits et percements réalisés sans précautions ni autorisations.
  
  

Ces éléments ont fait l’objet de constats précis et de mises en garde formelles.

5. Un bâti dégradé et infesté

Le bâti présentait également des atteintes profondes :

• infestations d’insectes xylophages,

• présence de rongeurs,

• dégradations invisibles lors des visites mais affectant la structure même de la maison.
  
  

Ces phénomènes s’inscrivent dans le temps long et ne peuvent résulter d’un usage postérieur à la vente.

6. Un environnement volontairement dissimulé

Certaines façades et parties du bâti étaient masquées par une végétation dense, empêchant toute appréciation réelle de leur état lors des visites.

Ce camouflage a contribué à dissimuler :

• des fissures,

• des décollements,

• des désordres anciens affectant les murs extérieurs.

SUR LES TRAVAUX RÉALISÉS SANS PERMIS DE CONSTRUIRE

Sur les travaux réalisés sans autorisation – Effondrement de la défense du vendeur

Le vendeur soutient n’avoir procédé à aucune modification structurelle du bien vendu et n’avoir créé aucune ouverture extérieure, prétendant que les travaux réalisés relevaient de simples aménagements intérieurs dispensés de toute formalité administrative.

Cette affirmation est radicalement contredite par ses propres écritures, lesquelles constituent des aveux judiciaires.

En effet, le vendeur reconnaît expressément avoir :

• coulé un béton sur un plancher ancien au rez-de-chaussée, avec des réseaux noyés dans la dalle ;

• procédé à des reprises de niveaux sur le plancher de l’étage ;

• démonté un escalier bois vétuste et réalisé un escalier en béton armé, ancré dans les murs porteurs en pierre, avec maintien du coffrage et d’un madrier structurel ;

• aménagé un étage dans d’anciens combles agricoles.

Ces travaux ne constituent ni de simples réparations, ni des aménagements décoratifs, ni des travaux d’entretien courant.

Ils affectent directement :

• les planchers,

• les charges permanentes,

• les efforts transmis aux murs porteurs,

• et la stabilité globale de l’ouvrage.

Ils relèvent donc, par nature, de travaux structurels, soumis au minimum à déclaration préalable, voire à permis de construire, conformément aux dispositions du Code de l’urbanisme applicables entre 2007 et 2019.

En prétendant ignorer toute obligation administrative, le vendeur ne démontre pas son innocence :

il révèle au contraire une méconnaissance fautive des règles essentielles, constitutive d’une irrégularité objective et d’une dissimulation lors de la vente.

II. « AVEUX DU VENDEUR »

AVEUX DU VENDEUR — TRAVAUX STRUCTURELS NON DÉCLARÉS

Le vendeur reconnaît avoir lui-même :

• coulé du béton sur un plancher ancien, avec réseaux noyés ;
• modifié les niveaux des planchers d’étage ;
• remplacé un escalier bois par un escalier en béton armé ancré dans les murs porteurs ;
• aménagé un étage dans d’anciens combles agricoles.

Ces travaux affectent la structure même du bâtiment.

Ils étaient soumis à autorisation administrative.

Aucune déclaration préalable, aucun permis de construire, aucune information aux acquéreurs n’a été fournie.

Le vendeur ne nie pas les travaux.
Il nie seulement leurs conséquences juridiques.

Cette contradiction suffit à établir l’irrégularité, la dissimulation et la faute.

III. ARTICULATION AVEC LA GARANTIE DÉCENNALE

Qualité de vendeur-constructeur amateur

1. Principe juridique

Conformément à l’article 1792 du Code civil, est réputée constructeur toute personne qui :

• exécute elle-même des travaux de construction,

• ou fait réaliser sous sa direction des ouvrages affectant la solidité ou la destination de l’immeuble.

La jurisprudence est constante :

le vendeur non professionnel qui réalise lui-même des travaux structurels est assimilé à un constructeur, même en l’absence de but lucratif ou de compétence technique.

2. Application au cas d’espèce

En l’espèce, le vendeur a :

• conçu,

• réalisé,

• et intégré à l’ouvrage,

des éléments structurels majeurs (planchers, escalier béton, charges permanentes, réseaux noyés), sans étude, sans autorisation, sans contrôle technique.

Ces travaux ont directement conduit :

• aux désordres graves constatés par l’expert judiciaire,

• à l’impropriété à destination du bien,

• et à sa dangerosité avérée.

Il endosse donc pleinement la qualité de vendeur-constructeur amateur, et demeure tenu de plein droit de la garantie décennale, indépendamment de toute faute prouvée.

3. Conséquence juridique décisive

La défense du vendeur est ainsi doublement anéantie :

1. Sur le terrain de l’urbanisme :
   travaux irréguliers, dissimulés, constitutifs de vice caché et de dol.

2. Sur le terrain de la responsabilité décennale :
   responsabilité automatique, objective, sans possibilité d’exonération.

Le vendeur ne peut se retrancher derrière son ignorance,
ni derrière l’absence de permis,
ni derrière son statut de particulier,
dès lors qu’il a lui-même construit.

IV. CONCLUSIONS SUR CETTE SECTION

En réalisant personnellement des travaux structurels majeurs sans autorisation, puis en les dissimulant lors de la vente, le vendeur a cumulé les qualités de vendeur fautif et de constructeur amateur.

Il engage ainsi sa responsabilité sur le double fondement des vices cachés et de la garantie décennale, laquelle est d’ordre public et ne souffre aucune atténuation.

SUR L'ÉLECTRICITÉ

I. ÉLECTRICITÉ : LA DÉFENSE DU VENDEUR SE DÉTRUIT PAR ELLE-MÊME

1. Une ligne de défense incohérente et contradictoire

Le vendeur soutient successivement :

• qu’un diagnostic a été réalisé et porté à la connaissance des acquéreurs,

• qu’il aurait rénové l’installation électrique en 2008,

• que les anomalies relevées ne seraient que théoriques ou marginales,

• que l’installation aurait été conforme aux règles applicables,

• et que toute non-conformité ultérieure serait imputable aux demandeurs.

Cette défense est irréconciliable avec les faits, les pièces, et surtout les propres déclarations du vendeur, consignées tant par écrit que dans le cadre de l’expertise judiciaire.

2. Aveu clair et non équivoque : le vendeur a réalisé l’intégralité de l’électricité

Page 30 du rapport d’expertise judiciaire final, l’expert judiciaire rappelle que le vendeur a indiqué contradictoirement avoir lui-même réalisé :

• l’électricité,

• la plomberie,

• les planchers,

• l’escalier,

• la ventilation,

• l’isolation,

• et les équipements techniques.

Il n’est donc ni un simple occupant, ni un tiers profane, ni un vendeur passif :

il est l’auteur direct de l’installation électrique litigieuse.

Dès lors, toute tentative de dilution de responsabilité est juridiquement irrecevable.

3. Engagement contractuel explicite à corriger les anomalies avant la vente

Lors de la signature du compromis, en présence du vendeur et des représentants de l’agence immobilière, nous avons exigé la correction des anomalies électriques signalées dans le DDT.

Cette exigence a été :

• formulée oralement,

• rappelée par écrit le 15 avril 2019,

• acceptée expressément par le vendeur dans son email du 16 avril 2019, dans lequel il affirme sans réserve :

« Concernant vos demandes de travaux en électricité, voilà deux mois qu’ils sont terminés !! »

Cette déclaration est sans ambiguïté :

• elle vaut reconnaissance de l’existence d’anomalies,

• reconnaissance de l’obligation de les corriger,

• et affirmation mensongère de leur correction effective.

Or, l’expertise judiciaire démontre qu’aucune de ces anomalies n’a été corrigée.

4. Tentative de diversion normative : juridiquement inopérante

Le vendeur tente ensuite de déplacer le débat sur des considérations théoriques :

• sections de conducteurs,

• nombre de prises par circuit,

• date d’entrée en vigueur de certaines obligations normatives (GTL, NFC 15-100).

Cette argumentation est hors sujet.

Le litige ne porte pas sur un exercice scolaire de conformité partielle, mais sur un fait matériel établi :

- L’installation était dangereuse,
- non conforme,
- présentait des risques d’électrisation et d’électrocution,
- et a nécessité une reprise complète par un électricien professionnel.

L’expert judiciaire l’a constaté.
La facture de reprise le démontre.
Le vendeur l’avait promis.
Il ne l’a pas fait.

5. La facture de l'entreprise d'électricité que nous avons mandatée pour corriger les anomalies : preuve matérielle irréfutable

À leur arrivée, nous avons dû mandater un électricien professionnel indépendant pour corriger ce que le vendeur prétendait avoir déjà fait.

La facture établit notamment :

• absence ou défaut de protection différentielle,

• disjoncteurs inadaptés à la section des conducteurs,

• défaut de mise à la terre,

• matériels vétustes et dangereux,

• conducteurs apparents non protégés,

• conduits métalliques non reliés à la terre,

• dispositifs obsolètes en porcelaine,

• installations provisoires de chantier laissées en l’état.

Ces travaux ne sont ni mineurs, ni accessoires :

ils correspondent exactement aux anomalies relevées dans le diagnostic initial et jamais corrigées par le vendeur.

6. L’écran de fumée de la « société d’électricité »

La pièce produite par le vendeur sous couvert de prouver une compétence professionnelle ne démontre qu’une chose :

la création administrative d’une société sous un code APE.

Elle ne démontre :

• ni qualification,

• ni certification,

• ni assurance décennale valide au moment des travaux,

• ni intervention effective conforme aux règles de l’art.

Pire encore, cette pièce est produite tardivement, à répétition, et au moment même où le vendeur organise la radiation de sa société, révélant une stratégie procédurale et non une preuve technique.

II. « MENSONGES TECHNIQUES – INSTALLATION ÉLECTRIQUE »

MENSONGES TECHNIQUES – INSTALLATION ÉLECTRIQUE

Le vendeur affirme avoir corrigé les anomalies électriques avant la vente.

➤ L’expertise judiciaire établit le contraire.
➤ La facture d’un électricien professionnel confirme la dangerosité persistante.
➤ Les anomalies signalées dans le diagnostic n’ont jamais été corrigées.

Le vendeur :

• a reconnu l’existence des anomalies,
• s’est engagé à les corriger,
• a affirmé les avoir corrigées,
• ne l’a jamais fait.

Il ne s’agit pas d’une erreur.
Il s’agit d’un mensonge technique caractérisé.

III. CONCLUSIONS SUR CETTE SECTION

Le vendeur ne peut à la fois se présenter comme l’auteur de l’installation électrique, affirmer en avoir corrigé les anomalies avant la vente, puis prétendre que ces anomalies seraient mineures, théoriques ou imputables aux acquéreurs.

Cette défense contradictoire, démentie par l’expertise judiciaire et par les preuves matérielles, caractérise une faute grave, une dissimulation et un manquement aux règles de l’art, engageant pleinement sa responsabilité.

SUR L'ASSAINISSEMENT

I. SUR LES MENSONGES ET SPÉCULATIONS DU VENDEUR RELATIFS À L’ASSAINISSEMENT

1. Une défense fondée sur des suppositions, non sur des preuves

La défense du vendeur repose quasi exclusivement sur des hypothèses, des suppositions et des insinuations :

• « on peut supposer que… »

• « on peut tout aussi bien supposer que… »

• « peut-on envisager que… »

Or, le droit civil ne se juge ni au conditionnel, ni à la supposition, ni à l’insinuation, mais à la preuve (article 1353 du Code civil).

À ce titre, l’argumentation du vendeur est juridiquement nulle :

elle ne repose sur aucun élément matériel, aucune pièce, aucune expertise, aucun constat, aucune preuve technique.

2. Fausseté manifeste de l’argument de “doublement de capacité”

Le vendeur prétend que l’installation de WC et d’un lavabo par les demandeurs aurait « doublé la capacité nécessaire de la fosse ».

Cette affirmation est techniquement absurde et démentie par les pièces officielles.

a) Les équipements existaient déjà

Les WC et équipements sanitaires invoqués :

• existaient déjà lors de l’occupation du vendeur,

• ont été démontés par lui avant son départ,

• ont été simplement remis en service par les demandeurs.

Il ne s’agit donc :

• ni d’une création,

• ni d’une extension,

• ni d’une augmentation de charge structurelle.

La remise en place d’équipements existants ne modifie en rien la capacité d’une fosse.

b) Le rapport de contrôleur de l'assainissement anéantit la thèse du vendeur

Page 5 du rapport du contrôleur de l'assainissement, il est expressément indiqué :

• capacité d’accueil : 4 personnes,

• capacité de traitement de la filière : 5 personnes.

Les demandeurs n’ont jamais dépassé cette capacité.

La thèse du vendeur selon laquelle la charge aurait été « doublée » est donc factuellement fausse, mathématiquement impossible, et techniquement infondée.

3. Usurpation de compétence technique par le vendeur

Le vendeur se permet successivement de se présenter :

• comme expert en terrassement,

• comme expert en assainissement non collectif,

• comme expert en plomberie,

• comme expert SPANC,

• et, en filigrane, comme expert judiciaire.

Or, il n’est rien de tout cela.

Il ne produit :

• ni diplôme,

• ni certification,

• ni attestation de compétence,

• ni rapport technique,

• ni contre-expertise.

Ses affirmations ne sont donc que des opinions personnelles, juridiquement dépourvues de valeur.

4. Tentative de renversement de la charge de la preuve : irrecevable

Le vendeur insinue que :

• des travaux de clôture,

• des gaines,

• ou des terrassements,

auraient causé des désordres à la fosse.

Puis va plus loin en suggérant, sans preuve, que les demandeurs auraient eux-mêmes provoqué les dégradations.

Ces accusations sont graves.
Elles sont non étayées.
Elles sont juridiquement irrecevables.

Conformément à l’article 1353 du Code civil, il appartenait au vendeur d’en rapporter la preuve.

Il ne le fait pas.

5. Absence totale de preuve d’entretien de la fosse par le vendeur

Le vendeur affirme avoir fait vidanger la fosse en 2015, sans en conserver le moindre justificatif.

Or :

• il n’en rapporte aucune preuve,

• malgré les demandes répétées des demandeurs,

• malgré les sollicitations de l’expert judiciaire,

• malgré les échanges avec leur conseil.

L’absence de justificatif ne joue pas en faveur du vendeur, mais contre lui.

En matière d’assainissement, l’entretien régulier est une obligation du propriétaire, et la preuve de cet entretien lui incombe.

6. Contresens juridique sur la non-conformité SPANC

Le vendeur soutient que les primo-acquéreurs disposaient d’un délai d’un an pour lever la non-conformité relevée par le contrôleur de l'assainissement.

Cet argument est hors sujet.

Le litige ne porte pas sur :

• une mise aux normes administrative future,

mais sur :

• l’état réel de la fosse au moment de la vente,

• son fonctionnement effectif,

• les désordres structurels révélés postérieurement,

• leur antériorité,

• et leur imputabilité.

La présence d’une non-conformité administrative ne purge ni un vice caché,
ni un défaut structurel,
ni une défaillance fonctionnelle grave.

II. « MENSONGES TECHNIQUES – ASSAINISSEMENT / CONTRÔLEUR TECHNIQUE DE L'ASSAINISSEMENT »

MENSONGES TECHNIQUES – ASSAINISSEMENT / CONTRÔLEUR TECHNIQUE DE L'ASSAINISSEMENT

Le vendeur affirme, sans aucune preuve, que :

• la capacité de la fosse aurait été doublée,
• les désordres seraient dus à des travaux des acquéreurs,
• ou à une prétendue mauvaise foi de ces derniers.

➤ Le rapport du contrôleur de l'assainissement démontre une capacité suffisante (4 à 5 personnes).
➤ Les équipements existaient déjà avant la vente.
➤ Aucun justificatif d’entretien n’est produit par le vendeur.

Il ne s’agit pas d’hypothèses techniques.
Il s’agit de spéculations destinées à masquer un défaut d’entretien et un vice antérieur.

III. CONCLUSIONS SUR CETTE SECTION

En l’absence de toute preuve technique, documentaire ou expertale, les suppositions du vendeur relatives à l’assainissement ne sauraient ni exonérer sa responsabilité, ni inverser la charge de la preuve.

La défaillance de la fosse septique, son défaut d’entretien et les désordres constatés relèvent exclusivement de la responsabilité du vendeur, propriétaire et occupant pendant plus de douze années.

SUR L’ESCALIER – AVEUX, MALFAÇONS GRAVES ET DANGER IMMINENT

1. L’aveu du vendeur suffit à établir sa responsabilité pleine et entière

Le vendeur reconnaît expressément, dans ses écritures, avoir :

• démonté l’escalier d’origine,

• réalisé un coulage de béton armé,

• ancré l’ouvrage dans les murs en pierre,

• conservé un coffrage et un madrier porteur,

• réalisé les marches,

• puis carrelé l’ensemble.

Ces déclarations constituent des aveux judiciaires au sens de l’article 1383-2 du Code civil (ancien art. 1356), lesquels lient irrévocablement leur auteur.

Il est donc parfaitement établi que :

• Le vendeur est l’auteur matériel de l’ouvrage,

• il en est le constructeur,

• et il en assume toute la responsabilité, sans possibilité de dénégation ultérieure.

2. La prétendue “absence d’intervention” sur la partie supérieure est formellement démentie

Le vendeur tente artificiellement de dissocier l’escalier en deux parties pour échapper à sa responsabilité, affirmant :

« Je ne suis pas intervenu sur la partie supérieure de l’escalier. »

Cette affirmation est objectivement contredite par les constatations techniques des experts judiciaires.

a) Constat de l’expert judiciaire (rapport final – page 19)

L’expert judiciaire conclut sans ambiguïté :

« Cette deuxième volée d’escalier est dangereuse et ne répond à aucune règle de l’art, normes et DTU en vigueur. »

Les normes expressément visées sont :

• DTU 31.1 (NF P21-203-1),

• NF EN 15644 (mars 2009).

Ces textes étaient pleinement en vigueur au moment des travaux du vendeur.

Il ne s’agit donc ni d’un simple défaut esthétique,
ni d’un désordre mineur,
mais d’un ouvrage dangereux, non conforme, structurellement défaillant.

b) Constat de l’expert sachant (pages 18 et 19)

L’expert sachant décrit une situation encore plus accablante :

• maintien de la sous-face par une pièce de bois,

• elle-même retenue par une chaîne,

• fixée par deux simples pointes,

• marches fissurées dans le sens longitudinal,

• assemblages sur tasseaux insuffisants,

• absence totale de conception structurelle conforme.

Et conclut :

« Cette conception ne respecte aucunement les règles de l’art et s’en retrouve dangereuse pour la sécurité des occupants. »

Deux experts indépendants, aux compétences distinctes, parviennent donc à la même conclusion :

l’escalier est dangereux, impropre à l’usage, et doit être intégralement démoli.

3. La demande du vendeur de “précisions techniques” est dilatoire et abusive

Le vendeur ose demander que « les malfaçons soient précisées techniquement ».

Cette demande est parfaitement malhonnête, dès lors que :

• les malfaçons sont décrites avec précision,

• les normes violées sont expressément citées,

• les risques sont clairement identifiés,

• et les travaux nécessaires sont chiffrés poste par poste.

L’expert judiciaire va jusqu’à préconiser :

• la dépose complète de l’escalier existant,

• la démolition de la structure porteuse,

• la reconstruction intégrale d’un nouvel escalier conforme,

pour un montant de 11 490,74 € TTC, détaillé comme suit :

• gros œuvre maçonnerie,

• solivage de l’escalier,

• reprise électrique.

Il ne peut donc sérieusement être soutenu qu’il existerait un manque de précision technique.

4. L’escalier constitue un désordre décennal imputable au vendeur-constructeur

En réalisant lui-même un ouvrage structurel affectant :

• la stabilité,

• la sécurité,

• et la circulation verticale dans l’immeuble,

Le vendeur s’est placé en qualité de constructeur, quand bien même il n’est pas professionnel.

Dès lors, les désordres affectant l’escalier relèvent :

• de l’article 1792 du Code civil,

• de la garantie décennale,

• et engagent sa responsabilité de plein droit.

Le caractère dangereux de l’ouvrage, expressément relevé par les experts, suffit à caractériser :

• une impropriété à destination,

• et un risque grave pour la sécurité des occupants.

« ESCALIER : AVEUX ET DANGER STRUCTUREL »

Le vendeur reconnaît avoir démonté l’escalier d’origine et réalisé lui-même un ouvrage en béton armé.

Deux experts indépendants constatent que :

• l’escalier ne respecte aucune règle de l’art,
• viole les normes DTU et NF en vigueur,
• présente un danger grave pour la sécurité des occupants,
• et doit être intégralement démoli et reconstruit.

La tentative du vendeur de nier son intervention sur une partie de l’ouvrage est démentie par les faits, les normes et l’expertise judiciaire.

5. CONCLUSIONS SUR CETTE SECTION

Les malfaçons affectant l’escalier ne résultent ni de l’usage, ni de l’entretien, ni de l’intervention des acquéreurs, mais exclusivement de travaux réalisés par le vendeur lui-même, en violation des règles de l’art, des normes en vigueur et des exigences élémentaires de sécurité.

SUR LA PRÉTENDUE « AGGRAVATION OPPORTUNISTE » DES DÉSORDRES

Un argument fallacieux, démenti par les faits, les pièces et l’expertise

L’argument développé par le vendeur relève d’une pure construction rhétorique, dénuée de tout fondement factuel, juridique ou technique, et procède d’une tentative grossière d’inversion des responsabilités.

1. Une désignation volontairement floue pour masquer la réalité des désordres

Le vendeur évoque de manière vague une « poignée de cailloux » qui se serait « soudainement détachée », sans jamais identifier précisément l’ouvrage concerné, ni sa localisation exacte, ni sa nature structurelle.

Cette imprécision n’est pas fortuite : elle vise à minimiser artificiellement un désordre grave, alors même que les éléments du dossier démontrent qu’il s’agit d’un désordre structurel ancien, progressif et dangereux, affectant une voûte et des murs porteurs.

2. Une chronologie qui anéantit toute thèse d’opportunisme

Contrairement aux insinuations du vendeur, les désordres litigieux ont été dénoncés très en amont, et ce :

• Dès 2019, par les demandeurs eux-mêmes, par lettres recommandées avec accusé de réception des 13.08.19 et 09.09.19, adressées au notaire, à sa demande expresse, au titre des vices cachés ;

• Ces courriers ont été transmis par le notaire au vendeur, également par LR+AR, courriers que ce dernier s’est abstenu de retirer, ce qui ne saurait lui profiter.

Il est donc matériellement impossible de soutenir une quelconque « aggravation opportuniste » postérieure ou stratégique :

les désordres étaient signalés dès les premiers mois suivant la vente, bien avant toute procédure.

3. Des constats objectifs et concordants par officiers publics et experts

Les désordres ont ensuite été objectivés par des tiers indépendants, à plusieurs reprises :

• Constat de Commissaire de Justice du 28.01.21, page 8 et photographies n°121 à 126 :

  • pierres déchaussées et en débordement,

  • désagrégation des parements,

  • fragments de ciment cassés sous revêtement,

  • instabilité manifeste des ouvrages.

• Rapport de l'expert sachant, page 20 :

« À l’étage, nous observons une panne soutenue par un étai métallique (…)

Cet étaiement n’est pas conventionnel et menace à tout instant de lâcher.

Nous estimons qu’il y a un risque pour la sécurité des personnes. »

• Rapport final de l’expert judiciaire, page 22, qui confirme la dangerosité structurelle et le caractère ancien des désordres.

Ces constats, concordants et répétés, ruinent définitivement toute hypothèse d’une dégradation imputable aux demandeurs.

4. Une accusation de « travaux cachés » techniquement impossible

Le vendeur prétend que les demandeurs auraient réalisé des « travaux cachés », allant jusqu’à invoquer un changement de bloc-porte.

Cette allégation est doublement irrecevable :

• Techniquement impossible, dès lors que les blocs-portes, poutres et éléments incriminés sont intégrés à la structure porteuse, massifs, enchâssés dans la maçonnerie, et que leur démontage entraînerait une désolidarisation dangereuse de l’ouvrage ;

• Factuellement fausse, puisque les demandeurs n’ont réalisé aucun travaux structurels, ce que les expertises judiciaires confirment implicitement en imputant les désordres aux travaux antérieurs du vendeur.

En formulant de telles accusations sans la moindre preuve, le vendeur se place abusivement en qualité d’expert en bâtiment et d’expert judiciaire, rôle qu’il n’a ni légalement ni techniquement.

5. Une stratégie classique de renversement de culpabilité

Cette tentative de faire porter aux victimes la responsabilité des désordres qu’elles subissent constitue une manœuvre dilatoire et diffamatoire, déjà dénoncée à plusieurs reprises dans la procédure.

Elle ne repose sur aucune pièce, aucun rapport, aucun élément objectif, et se heurte frontalement :

• aux constats d’huissier,

• aux rapports d’experts,

• à la chronologie écrite,

• et à la logique technique la plus élémentaire.

6. CONCLUSIONS SUR CETTE SECTION

L’argument d’une aggravation opportuniste imputable aux demandeurs est mensonger, insultant pour l’intelligence du Tribunal, et formellement démenti par l’ensemble du dossier.

Il doit être écarté sans réserve comme relevant d’une tentative désespérée de fuite en responsabilité, révélatrice de la mauvaise foi persistante du vendeur.

SUR LE CONDUIT DE CHEMINÉE

Une dénégation vaine face aux constatations matérielles et aux principes élémentaires du droit de la construction

La défense du vendeur procède ici, une fois encore, d’une négation purement déclarative, totalement déconnectée de la réalité matérielle du bien et des règles élémentaires du droit de la preuve.

1. Une exigence probatoire fallacieuse et juridiquement infondée

Le vendeur prétend que les demandeurs devraient produire un « document » pour établir l’existence d’infiltrations par le conduit de cheminée.

Cette affirmation est juridiquement erronée.

En droit, la preuve d’un désordre peut résulter de constatations matérielles directes, sans qu’il soit nécessaire de produire un écrit préalable, dès lors que ces désordres sont :

• visibles,

• persistants,

• techniquement explicables,

• et corroborés par l’expertise.

Or, en l’espèce, le faux plafond en plaques de plâtre (placo), posé par le vendeur lui-même au droit du conduit de cheminée, est entièrement dégradé, imbibé et affaissé, précisément à l’aplomb de ce conduit.

Cette dégradation matérielle constitue, à elle seule, une preuve objective et irréfutable d’infiltrations récurrentes.

2. Un aveu partiel qui ruine la défense du vendeur

Le vendeur reconnaît expressément dans ses écritures :

• qu’une infiltration s’est produite en 2015 ;

• que cette infiltration a laissé des boursouflures visibles au plafond ;

• que seuls les « stigmates » seraient restés visibles.

Cet aveu est décisif.

Il établit :

• l’existence d’un désordre avéré affectant le conduit de cheminée ;

• la vulnérabilité structurelle persistante de l’ouvrage ;

• l’absence de remise en état conforme aux règles de l’art.

En effet, une réparation sérieuse et pérenne d’une infiltration au droit d’un conduit ne peut se limiter à un traitement superficiel, encore moins à la pose d’un faux plafond dissimulant les causes réelles du désordre.

3. Une dissimulation par habillage intérieur constitutive de manœuvre

Le choix opéré par le vendeur de poser un faux plafond en placoplâtre sous la souche de cheminée, sans traitement structurel complet du conduit, constitue :

• soit une réparation manifestement insuffisante,

• soit une dissimulation volontaire des désordres affectant l’ouvrage.

Dans les deux cas, sa responsabilité est engagée.

Le fait de laisser volontairement subsister des « stigmates visibles » n’exonère en rien le vendeur, dès lors que :

• la cause du désordre n’a pas été traitée conformément aux règles de l’art,

• les infiltrations ont persisté après la vente,

• et le conduit est aujourd’hui reconnu comme impropre à l’usage, le poêle ayant été expressément déclaré dangereux par l’expert judiciaire.

4. Une contradiction manifeste avec les conclusions d’expertise

Il est rappelé que l’expert judiciaire a formellement recommandé de ne pas utiliser le poêle, notamment en raison des désordres affectant la fumisterie et le conduit.

Dès lors, soutenir qu’aucune infiltration ne serait établie relève d’une pure dénégation, contredite :

• par les constatations matérielles,

• par les aveux partiels du vendeur,

• et par les conclusions techniques des experts.

5. CONCLUSIONS SUR CE CHAPITRE

Le raisonnement vendeur est inopérant, contradictoire et techniquement insoutenable.

Les infiltrations par le conduit de cheminée sont établies par la matérialité des désordres, reconnues partiellement par le vendeur lui-même, et corroborées par l’expertise judiciaire.

La tentative de rejeter la preuve sur les demandeurs, tout en reconnaissant l’existence antérieure du désordre, ne constitue rien d’autre qu’une manœuvre dilatoire supplémentaire, qui doit être écartée sans ménagement.

SUR LES PHOTOGRAPHIES PRODUITES PAR LE VENDEUR

Des mises en scène dépourvues de toute valeur probatoire, constitutives de manœuvres positives

La production par le vendeur d’une prétendue « cinquantaine de photographies prises le jour de son départ » ne démontre en réalité rien d’autre qu’une stratégie de mise en scène destinée à tromper le Tribunal.

1. Des photographies sans fiabilité temporelle ni probatoire

Contrairement à ce qu’affirme le vendeur, ces photographies ne permettent aucunement d’établir l’état réel du bien au jour de la vente, pour une raison simple et objective :

plusieurs d’entre elles sont horodatées de cinq à huit années antérieures à son départ.

Ces clichés, pris bien avant la signature de l’acte authentique, sont donc radicalement impropres à démontrer l’état du bien remis aux acquéreurs le 11.06.19.

Ils constituent au mieux des images d’archives personnelles, au pire des éléments volontairement instrumentalisés pour créer une illusion de conformité.

2. Une mise en scène matérielle manifeste

Certaines photographies révèlent une scénographie artificielle, sans aucun rapport avec la réalité quotidienne du bien :

• potager soigneusement arrangé,

• légumes propres et disposés de manière ostentatoire,

• pièces rangées de façon inhabituelle,

• absence manifeste de toute trace d’occupation réelle.

Ces éléments ne relèvent pas de la vie normale d’un immeuble d’habitation, mais d’une présentation théâtralisée, destinée à masquer les désordres structurels graves pourtant établis par expertise judiciaire.

Il ne s’agit pas de photographies spontanées, mais d’images construites, prises avec une intention précise : fausser l’appréciation du juge.

3. Une contradiction avec les pièces objectives et contradictoires

Ces clichés sont en totale contradiction avec :

• les constats de Commissaire de Justice,

• les rapports des experts techniques,

• l’expertise judiciaire définitive,

• et les désordres matériels constatés postérieurement à la vente.

Or, en droit, des photographies unilatérales, non contradictoires, non datées de manière fiable, et contredites par une expertise judiciaire, sont privées de toute valeur probante.

4. Une manœuvre positive caractérisée

La production de photographies anciennes, présentées comme contemporaines de la vente, constitue une manœuvre positive au sens de l’article 1137 du Code civil :

un comportement actif destiné à créer une fausse représentation de la réalité et à influencer indûment le consentement — ou, en l’espèce, l’appréciation du Tribunal.

Le vendeur ne se contente pas de nier les désordres :

il fabrique une réalité alternative, par l’image, en tentant d’opposer une mise en scène personnelle à des constatations techniques objectives.

5. CONCLUSIONS SUR CETTE SECTION

Les photographies produites par le vendeur sont dépourvues de toute crédibilité, contredites par les expertises, et entachées de manipulation temporelle manifeste.

Elles ne démontrent pas sa bonne foi.
Elles démontrent, au contraire, l’existence de manœuvres positives délibérées, destinées à tromper tant les acquéreurs que le Tribunal.

SUR L'IMPOSTURE PROBATOIRE DES PHOTOGRAPHIES AU REGARD DU REFUS D'UN ÉTAT DES LIEUX CONTRADICTOIRE

Il est pour le moins commode, a posteriori, de tenter de faire porter aux primo-acquéreurs la responsabilité de prétendues dégradations au moyen de photographies unilatérales, alors même que les demandeurs ont expressément sollicité, avant la signature de l’acte authentique, l’établissement d’un état des lieux final contradictoire par un Commissaire de Justice.

Cette demande, parfaitement légitime et dictée par la prudence élémentaire au regard de l’état ancien et atypique du bien, n’a reçu qu’une réponse dilatoire et fallacieuse de la part de l’agence immobilière :

celle-ci s’est bornée à indiquer que le Commissaire de Justice qu’elle aurait contacté n’était pas disponible, et qu’il appartenait aux acquéreurs de mandater eux-mêmes un professionnel de leur choix.

Or, cette position est juridiquement intenable et révélatrice d’une mauvaise foi manifeste.

D’une part, les demandeurs n’étaient pas encore propriétaires légaux du bien à la date sollicitée pour cet état des lieux final, et n’avaient donc aucune qualité ni légitimité juridique pour mandater un Commissaire de Justice afin d’intervenir sur un immeuble ne leur appartenant pas encore.

Cette réalité élémentaire du droit de propriété ne pouvait être ignorée ni du vendeur, ni a fortiori d’un professionnel de l’immobilier soumis à une obligation de conseil renforcée.

D’autre part, il n’existe évidemment pas un unique Commissaire de Justice territorialement compétent.

L’argument tiré de l’indisponibilité d’un seul professionnel ne saurait sérieusement justifier l’abandon pur et simple d’un état des lieux contradictoire, sauf à admettre — ce qui est précisément le cas en l’espèce — une volonté délibérée de laisser le vendeur seul maître de la preuve.

Cette carence organisée a eu une conséquence directe et parfaitement prévisible :

ouvrir un boulevard probatoire au vendeur, lui permettant, après coup, de produire des photographies unilatérales, mises en scène, non contradictoires, et parfois anciennement datées, pour tenter de se prévaloir artificiellement de prétendues fautes des acquéreurs.

Il s’agit là d’une connivence objective, sinon explicite, entre le vendeur et son mandataire, ayant consisté à évincer volontairement le seul mode de preuve neutre et incontestable — le constat d’un Commissaire de Justice — pour lui substituer une preuve privée, manipulable et orientée.

Le Tribunal ne saurait admettre qu’un professionnel puisse refuser une preuve contradictoire en amont, puis se retrancher derrière des photographies de convenance en aval, afin d’inverser la charge de la responsabilité.

Cette manœuvre procédurale, grossière mais persistante, participe pleinement des manœuvres positives déjà dénoncées, et prive définitivement les photographies produites de toute crédibilité et de toute valeur probatoire.

CONCLUSION FACTUELLE

Pris isolément, chacun de ces éléments est préoccupant.

Pris ensemble, ils révèlent une réalité incontestable : le bien était affecté de dangers graves, anciens et dissimulés, incompatibles avec l’usage d’un logement d’habitation.

Ces dangers expliquent à eux seuls l’ampleur du préjudice subi et la nécessité du recours à une expertise judiciaire et à une procédure au long cours.

SUR LE DOUBLE FONDEMENT : DOL + IMPROPRIÉTÉ À DESTINATION

Même à supposer que le Tribunal écarte le dol (ce qui n’est pas soutenable), la vente doit être résolue sur le fondement des articles 1641 et suivants du Code civil.

I. Impropriété à destination

Le rapport d’expertise judiciaire établit :

• dangerosité de l’escalier,

• non-conformité structurelle,

• installation électrique dangereuse,

• désordres affectant la sécurité.
  
  

Un bien impropre à l’habitation au moment de la vente constitue un vice caché.

II. Convergence des deux fondements

Nous sommes face à :

• un bien objectivement dangereux,

• un environnement conflictuel ancien,

• une dissimulation volontaire.
  
  

Ce cumul renforce la gravité.

Il ne s’agit pas d’un simple défaut.
Il s’agit d’un consentement vicié sur l’environnement et la substance du bien.

La nullité est d’autant plus justifiée.

SUR L’ANNULATION DE LA VENTE

I. Sur le dol par dissimulation d’une information déterminante

A. Antériorité certaine du conflit de voisinage

Il résulte des pièces versées qu’un conflit de voisinage existait dès le 01 juillet 2013, formalisé par lettre recommandée avec avis de réception adressée par le vendeur à la propriétaire limitrophe, avec copie à la mairie.

Ce conflit :

• était écrit,

• circonstancié,

• conflictuel,

• assorti d’une menace judiciaire,

• bilatéral.
  
  

Il ne s’agissait ni d’une tension mineure ni d’un simple désaccord ponctuel.

Il s’agissait d’un différend structuré, ancien, durable.

B. Dissimilation volontaire lors de la vente

Ni le compromis du 11.12.2018
Ni l’acte authentique du 11.06.2019

ne mentionnent l’existence de ce conflit.

Le vendeur avait connaissance personnelle de cette situation.

Il a choisi de ne pas la révéler.

C. Caractère déterminant pour le consentement

Un acquéreur raisonnable :

• n’achète pas au même prix,

• n’achète pas aux mêmes conditions,

• voire n’achète pas du tout,
  
  

s’il sait que le voisin immédiat est engagé dans un conflit ancien avec le vendeur.

L’information était déterminante.

D. Qualification juridique

Article 1137 du Code civil : dol par dissimulation.

Les quatre éléments sont réunis :

✔ Connaissance
✔ Silence intentionnel
✔ Caractère déterminant
✔ Consentement vicié

La nullité est encourue.

II. Sur l’impropriété à destination (articles 1641 et suivants)

Indépendamment du dol.

Le rapport d’expertise judiciaire établit :

• escalier dangereux

• installation électrique non conforme,

• désordres structurels,

• risques pour la sécurité.
  
  

Un bien qui compromet la sécurité des occupants est impropre à sa destination.

Le vice était :

• caché,

• antérieur,

• grave,

• non apparent pour un profane.
  
  

La résolution ou la restitution du prix est fondée.

III. Sur le troisième fondement : vendeur-constructeur et travaux irréguliers

A. Aveux du vendeur

Le vendeur reconnaît avoir réalisé personnellement :

• escalier béton armé,

• chape béton,

• ragréage,

• électricité,

• fumisterie,

• plomberie,

• plancher étage.
  
  

Ces interventions touchent :

• à la structure,

• à la solidité,

• à la sécurité,

• à la conformité.

B. Qualification de vendeur-constructeur

Celui qui réalise lui-même des travaux assimilables à des travaux de construction engage :

• sa responsabilité décennale (article 1792 C. civ.),
  
  

• même s’il n’est pas professionnel,
  
  

• même s’il n’a pas de permis.
  
  

La jurisprudence est constante :
le vendeur qui a construit ou modifié substantiellement est assimilé à un constructeur.

C. Travaux sans autorisation

Le vendeur affirme :

“Je n’ai pas modifié la structure.”

Or :

• coulage d’escalier béton ancré dans murs,

• modification plancher,

• aménagement combles,

• interventions lourdes.
  
  

Même sans ouverture extérieure, les travaux affectant la structure peuvent nécessiter :

• déclaration préalable,

• ou permis.
  
  

À tout le moins, ils engagent sa responsabilité.

D. Conséquence

Le vendeur ne peut :

• se prétendre simple particulier,

• nier sa qualité de constructeur,

• se retrancher derrière son ignorance technique.
  
  

Sa responsabilité est aggravée.

IV. Convergence des trois fondements

Nous sommes face à :

1. Un consentement vicié (dol)
2. Un bien impropre à destination
3. Un vendeur-constructeur ayant réalisé des travaux affectant la solidité

Chacun de ces fondements suffit.

Leur cumul renforce la nécessité d’annulation.

LEGISLATION

Article L511-2 du Code de la Construction et de l’Habitation

Modifié par Ordonnance n°2020-1144 du 16 septembre 2020 - art. 1

La police mentionnée à l'article L. 511-1 a pour objet de protéger la sécurité et la santé des personnes en remédiant aux situations suivantes :

1° Les risques présentés par les murs, bâtiments ou édifices quelconques qui n'offrent pas les garanties de solidité nécessaires au maintien de la sécurité des occupants et des tiers ;

2° Le fonctionnement défectueux ou le défaut d'entretien des équipements communs d'un immeuble collectif à usage principal d'habitation, lorsqu'il est de nature à créer des risques sérieux pour la sécurité des occupants ou des tiers ou à compromettre gravement leurs conditions d'habitation ou d'utilisation ;

3° L'entreposage, dans un local attenant ou compris dans un immeuble collectif à usage principal d'habitation, de matières explosives ou inflammables, lorsqu'il est en infraction avec les règles de sécurité applicables ou de nature à créer des risques sérieux pour la sécurité des occupants ou des tiers ;

4° L'insalubrité, telle qu'elle est définie aux articles L. 1331-22 et L. 1331-23 du code de la santé publique.

Conformément à l’article 19 de l’ordonnance n° 2020-1144 du 16 septembre 2020, ces dispositions entrent en vigueur le 1er janvier 2021 et ne sont applicables qu'aux arrêtés notifiés à compter de cette date.

Article L511-6 du Code de la Construction et de l’Habitation

Modifié par Ordonnance n°2020-1144 du 16 septembre 2020 - art. 1

Toute personne ayant connaissance de faits révélant l'une des situations mentionnées à l'article L. 511-2 signale ces faits à l'autorité compétente, qui met en œuvre, le cas échéant, les pouvoirs définis par le présent chapitre.

Conformément à l’article 19 de l’ordonnance n° 2020-1144 du 16 septembre 2020, ces dispositions entrent en vigueur le 1er janvier 2021 et ne sont applicables qu'aux arrêtés notifiés à compter de cette date.

Articles R511-1 à R511-13 du Code de la Construction et de l’Habitation