Chapitre XIX — Élément révélateur de falsifications et rétentions documentaires

1. Des documents essentiels jamais produits

Au fil de la procédure judiciaire, un élément constant est apparu avec une particulière gravité :

le vendeur n’a jamais été en mesure de produire l’intégralité des documents techniques et administratifs relatifs au bien vendu.

Malgré les demandes répétées :

• des primo-acquéreurs,

• du notaire,

• de leurs conseils,

• puis de l’expert judiciaire,
  
  

certains documents déterminants n’ont jamais été communiqués, sans justification valable.

Cette absence n’est ni accidentelle, ni anodine.

2. Des pièces pourtant légalement obligatoires

Parmi les documents non transmis figurent notamment :

• le rapport d’assainissement dans sa version originale complète,

• les justificatifs de conformité ou d’entretien des installations,

• certains rapports techniques antérieurs,

• les factures de consommation d'électricité,

• les factures de consommation d'eau, 

• des éléments demandés expressément par l’expert judiciaire dans le cadre de sa mission.
  
  

Or, ces documents relèvent :

• soit d’obligations légales du vendeur,

• soit d’éléments qu’il avait nécessairement en sa possession au moment de la vente,

• soit de pièces indispensables à la compréhension des désordres constatés.
  
  

Leur absence prive les acquéreurs d’une information essentielle et entrave volontairement la manifestation de la vérité.

3. Une rétention persistante malgré les injonctions de l’expert

L’expert judiciaire, dans le cadre de sa mission, a expressément sollicité la communication de plusieurs pièces.

Ces demandes ont été rappelées à plusieurs reprises :

• lors de la réunion contradictoire,

• dans les échanges écrits,

• dans le cadre du pré-rapport.
  
  

Pourtant, le vendeur :

• n’a pas répondu,

• n’a pas produit les documents sollicités,

• n’a fourni aucune explication cohérente sur leur absence.
  
  

Cette attitude a été relevée dans le rapport d’expertise final.

4. Une entrave caractérisée à l’expertise judiciaire

Une expertise judiciaire repose sur un principe fondamental :

la loyauté des parties dans la communication des pièces.

La rétention volontaire de documents :

• fausse le débat contradictoire,

• empêche l’expert de travailler sur une base complète,

• contraint les constatations techniques à s’appuyer uniquement sur les éléments visibles.
  
  

Il ne s’agit plus d’un simple défaut de collaboration.

Il s’agit d’une entrave directe au bon déroulement de la mission judiciaire.

5. Des incohérences révélatrices de falsifications possibles

Certaines pièces communiquées tardivement ou partiellement ont soulevé de sérieuses interrogations :

• absence d’originaux,

• documents non datés,

• incohérences entre les versions,

• discordances entre les déclarations du vendeur et les constatations techniques.
  
  

Ces anomalies ont renforcé les soupçons quant à :

• une possible altération de documents,

• une modification postérieure à la vente,

• ou une dissimulation volontaire de versions antérieures défavorables.
  
  

6. Une stratégie déjà observée dans d’autres aspects du dossier

Ces comportements ne sont pas isolés.

Ils font écho :

• à la vente mobilière frauduleuse exposée précédemment,

• à la manipulation fiscale du bien,

• à la dissimulation de travaux non autorisés,

• à la mise en scène matérielle du bien lors de la vente.
  
  

La répétition de ces pratiques révèle un schéma identique :

• produire ce qui arrange,

• taire ce qui dérange,

• retarder ce qui compromet.

7. Conséquences juridiques de la rétention documentaire

La jurisprudence constante considère que :

• la rétention volontaire d’informations,

• la dissimulation de documents déterminants,

• l’obstruction à une expertise judiciaire,
  
  

peuvent constituer :

• un dol par réticence,

• une faute contractuelle grave,

• et un élément d’appréciation défavorable à la crédibilité d’une partie.
  
  

Le Code civil impose la bonne foi non seulement lors de la formation du contrat, mais également dans son exécution.

Or, le comportement du vendeur s’inscrit en contradiction totale avec ce principe.

8. Une atteinte directe au droit à la preuve

La dissimulation documentaire porte atteinte à un droit fondamental :

le droit pour chaque partie de faire valoir ses prétentions sur la base d’éléments complets et sincères.

En privant volontairement la procédure de documents clés, le vendeur a :

• déséquilibré le débat judiciaire,

• aggravé la durée de la procédure,

• renforcé la situation de vulnérabilité des primo-acquéreurs.
  
  

Conclusion intermédiaire

La falsification ou la rétention de documents ne constitue pas un simple manquement administratif.

Elle révèle une volonté persistante de contrôler l’information, d’orienter le débat et de neutraliser la vérité technique.

Après la vente mobilière frauduleuse et la manipulation fiscale,
la dissimulation documentaire confirme l’existence d’un mode opératoire structuré, incompatible avec toute notion de bonne foi contractuelle.

LES DÉCLARATIONS DU VENDEUR SUR SA CONSOMMATION ANNUELLE D'ÉLECTRICITÉ :

Dans le mandat de vente pro, le vendeur déclare une consommation électrique en chauffage que de 1000€/an.

Sur le diagnostic électrique réalisé le 13.11.18 par le diagnostiqueur que le vendeur a mandaté, nous relevons qu'il est explicitement noté les index suivants :

Heures Pleines : 65483
Heures Creuses : 46003

Notre index a été communiqué à notre fournisseur d'énergie, il arrête donc la consommation du vendeur à compter de ce moment précis.

Nous fondant sur les index du diagnostic électrique du 15.11.18 du vendeur, et de notre index du 11.06.19, nous effectuons les calculs suivants :

1. Période de consommation du vendeur

du 13.11.18 au 11.06.19 = 210 jours :

- novembre 2018 : 17 jours
- décembre 2018 : 31 jours
- janvier 2019 : 31 jours
- février 2019 : 28 jours
- mars 2019 : 31 jours
- avril 2019 : 30 jours
- mai 2019 : 31 jours
- juin 2019 : 11 jours
- TOTAL : 210 jours

2.  Delta des index relevés par le diagnostiqueur du vendeur et par nous-mêmes

11.06.19 :  HP :  69755 kWh
13.11.18 :  HP :  65483 kWh
Delta  : HP : 4272  kWh pour 210 jours

11.06.19 : HC : 48803 kWh
13.11.18 : HC : 46003 kWh
Delta : HC : 2800 kWh pour 210 jours

Le vendeur a donc consommé 4272 kWh en Heures Pleines en 210 jours, et 2800 kWh en Heures Creuses en 210 jours. 

3. Consommation en Euros

Fin 2018 (au moment de la signature du compromis / signature initiale)

Pour l’option Heures Pleines / Heures Creuses chez EDF en août-octobre 2018, les tarifs observés étaient (TTC) :

• Heures Pleines (HP) : environ 0.1579 € / kWh

• Heures Creuses (HC) : environ 0.1228 € / kWh
  
  

Ces chiffres sont basés sur les grilles tarifaires observées fin 2018 pour les clients résidentiels selon la même puissance du compteur.

Ce qui veut dire que le vendeur aurait payé pour 210 jours de consommation :

- Heures Pleines : 4272 kWh x 0.1579€ = 674.5488€ TTC pour 210 jours
- Heures Creuses : 2800 kWh x 0.1228€ = 343.84€ TTC pour 210 jours
- TOTAL : 1018.3888€, soit 1018.39€ TTC pour 210 jours, donc une moyenne de 4.85€/jour, soit 1770.25€ TTC pour 365 jours.

4. Sur l’impossibilité matérielle et scientifique de la consommation électrique alléguée par le vendeur

Le vendeur soutient que sa consommation annuelle d’électricité de l’immeuble litigieux n’excéderait pas 1 000 € par an.

Cette affirmation ne constitue pas une simple approximation : elle est scientifiquement impossible, mathématiquement incohérente et objectivement mensongère au regard des caractéristiques incontestées du bien. Sauf s'il ne vivait pas dans le bien qu'il nous vendu à temps plein, comme l'en témoignent certains autochtones !!! Mais dans ce cas, la vente constitue une fraude, car il n'a pas payé la Taxe d'Habitation pendant plus de 10 ans, et il n'a pas payé la TVA sur la plus-value car l'immeuble n'a pas pu être sa résidence principale !!!

I. DONNÉES OFFICIELLES ET OPPOSABLES (BASE DE CALCUL)

Il ressort du Diagnostic de Performance Énergétique opposable établi le 25.03.22 que :

• Surface habitable (Loi Carrez) : 149,8 m²

• Surface annexe : 17,60 m²

• Bâtiment : ancienne grange à bétail construite en 1841, réhabilitée de manière artisanale

• Classe énergétique : G

• Consommation conventionnelle : 569 kWh ep/m².an

• Consommation totale conventionnelle :

  • 569 × 149,8 = ≈ 85 336 kWh/an

• Méthode de calcul : 3CL-DPE 2021 (méthode réglementaire nationale)

• Estimation officielle des coûts annuels d’énergie :

  • entre 4 490 € et 6 120 € / an

  • prix des énergies indexés au 01.01.2021

Ces données sont certifiées, opposables, normées, et s’imposent aux parties.

II. IMPOSSIBILITÉ MATHÉMATIQUE D’UNE FACTURE ÉLECTRIQUE DE 1 000 €/AN

Le vendeur prétend que la facture annuelle d’électricité serait inférieure ou égale à 1 000 €.

1. Conversion physique élémentaire

Même en retenant une hypothèse extrêmement favorable au vendeur, à savoir :

• Prix moyen du kWh électrique (2021) : ~0,18 €/kWh TTC

• 1 000 € / 0,18 € = 5 555 kWh/an maximum

Cela représenterait :

• 5 555 kWh / 149,8 m² = 37 kWh/m².an

2. Comparaison avec la réalité DPE

Or, le logement est classé :

• 569 kWh ep/m² an

• soit PLUS DE 15 FOIS la consommation correspondant à une facture de 1 000 €

Écart scientifique : +1 438 %

Il est physiquement impossible qu’un bâtiment classé G, non isolé, en murs de pierre de 25 cm, avec convecteurs électriques et poêle dangereux, puisse fonctionner à 37 kWh/m² an.

III. TABLEAU COMPARATIF – AFFIRMATION DU VENDEUR VS RÉALITÉ TECHNIQUE

IV. ÉLÉMENTS STRUCTURELS AGGRAVANTS (FACTEURS MAJEURS DE SURCONSOMMATION)

Le DPE relève notamment :

• Murs en pierres sèches apparentes non isolés (25 cm) → déperditions majeures (≈ 43 %)

• Planchers bas non isolés

• Combles aménagés sans isolation conforme

• Menuiseries bois anciennes, simple vitrage partiel

• Ventilation naturelle par conduit

• Absence totale de régulation et d’intermittence

• Poêle à bois formellement déconseillé par l’expert judiciaire

• Convecteurs électriques énergivores

Tous ces éléments sont documentés pages 2 à 6 du DPE

V. CONSÉQUENCE JURIDIQUE DIRECTE

1. Fausseté manifeste de l’information précontractuelle

Une facture annoncée de 1 000 €/an constitue :

• une information déterminante du consentement (art. 1112-1 C. civ.)

• une minoration volontaire des charges réelles

• une présentation trompeuse des qualités substantielles du bien

2. Caractère dolosif

L’écart entre :

• 1 000 € annoncés

• 4 490 à 6 120 € réels

ne peut relever :

• ni d’une erreur,

• ni d’une approximation,

• ni d’un aléa de comportement.

Il s’agit d’une dissimulation volontaire, constitutive de dol par réticence, d’autant plus grave que le vendeur a créé un étage dans des combles non conçus pour l’habitation.

Il est matériellement, physiquement et mathématiquement impossible que l’immeuble litigieux, classé G – 569 kWh ep/m².an, d’une surface habitable de 149,8 m², puisse générer une facture énergétique annuelle de 1 000 €, sauf à violer les lois élémentaires de la physique du bâtiment.

L’affirmation du vendeur est donc objectivement fausse, techniquement absurde et juridiquement dolosive, ainsi que le démontrent les données opposables du DPE établi selon la méthode réglementaire 3CL-DPE 2021, lesquelles s’imposent aux parties comme au Tribunal.

VI. CONCLUSIONS SUR CE CHAPITRE

Même en retenant une hypothèse extrêmement favorable au vendeur, à savoir :

– un prix moyen de l’électricité historiquement bas,
– correspondant à l’année de son acquisition,
– sans tenir compte de l’inflation énergétique,
– sans tenir compte de la hausse structurelle des tarifs,
– sans tenir compte du fait que le bien est classé G,

Prix moyen du kWh électrique en 2007 : 0,1061 €/kWh TTC
(source : Connaissance des Énergies)

et en se fondant exclusivement sur les données officielles et opposables du DPE, lequel établit une consommation conventionnelle de 569 kWh ep/m².an, pour une surface habitable Loi Carrez de 149,8 m², il en résulte une consommation annuelle théorique de :

569 × 149,8 = 85 336 kWh/an

Ce qui représente, au tarif de 2007 :

85 336 kWh × 0,1061 € = 9 054,15 € TTC par an

Ainsi, même en retenant un tarif d’électricité vieux de dix-huit ans, notoirement plus bas que les tarifs actuels, la facture énergétique annuelle théorique de l’immeuble excède 9 000 €, soit neuf fois le montant mensonger de 1 000 € par an avancé par le vendeur.

Il est donc mathématiquement, physiquement et économiquement impossible que l’immeuble litigieux ait pu être occupé, chauffé et exploité pour un coût énergétique annuel de 1 000 €, sauf à admettre une violation manifeste des lois élémentaires de la thermodynamique appliquée au bâti ancien.

Toujours en raisonnant comme le vendeur :

• 1 000 € / 0,1061 € = 9 424 kWh/an

• Rapporté à la surface :

  • 9 424 / 149,8 = 62,9 kWh/m².an

Cela correspond non pas à une passoire énergétique, mais :

• à un logement BBC,

• voire RT 2012,

• strictement incompatible avec :

• • une ancienne grange de 1841,

  • des murs en pierre non isolés,

  • un étage créé dans des combles à foin,

  • une installation électrique dangereuse,

  • un poêle interdit d’usage par l’expert judiciaire.

Le vendeur décrit donc un immeuble qui n’existe pas. Ou il a habité qu'à temps partiel dans l'immeuble qu'il nous a vendu, comme l'en témoignent certains autochtones.

RECALCUL DU PRÉJUDICE DE JOUISSANCE ÉNERGÉTIQUE (6 ANS)

1. Base incontestable (hypothèse toujours favorable)

• Coût énergétique annuel théorique (2007) : 9 054,15 €

• Coût prétendu par le vendeur : 1 000 €

• Surcoût annuel dissimulé :
  9 054,15 – 1 000 = 8 054,15 € / an

2. Sur 6 années de jouissance subie

• 8 054,15 × 6 = 48 324,90 €

Préjudice de jouissance énergétique minimal sur 6 ans : 48 324,90 €

Ce montant est minimal, puisqu’il repose :

– sur un tarif 2007,
– très inférieur aux tarifs 2019–2025,
– et sans actualisation monétaire.