Sur les photographies produites par le vendeur

Des mises en scène dépourvues de toute valeur probatoire, constitutives de manœuvres positives

La production par le vendeur d’une prétendue « cinquantaine de photographies prises le jour de son départ » ne démontre en réalité rien d’autre qu’une stratégie de mise en scène destinée à tromper le Tribunal.

1. Des photographies sans fiabilité temporelle ni probatoire.

Contrairement à ce qu’affirme le vendeur, ces photographies ne permettent aucunement d’établir l’état réel du bien au jour de la vente, pour une raison simple et objective :

plusieurs d’entre elles sont horodatées de cinq à huit années antérieures à son départ.

Ces clichés, pris bien avant la signature de l’acte authentique, sont donc radicalement impropres à démontrer l’état du bien remis aux acquéreurs le 11.06.19.

Ils constituent au mieux des images d’archives personnelles, au pire des éléments volontairement instrumentalisés pour créer une illusion de conformité.

2. Une mise en scène matérielle manifeste.

Certaines photographies révèlent une scénographie artificielle, sans aucun rapport avec la réalité quotidienne du bien :

• potager soigneusement arrangé,

• légumes propres et disposés de manière ostentatoire,

• pièces rangées de façon inhabituelle,

• absence manifeste de toute trace d’occupation réelle.
  
  

Ces éléments ne relèvent pas de la vie normale d’un immeuble d’habitation, mais d’une présentation théâtralisée, destinée à masquer les désordres structurels graves pourtant établis par expertise judiciaire.

Il ne s’agit pas de photographies spontanées, mais d’images construites, prises avec une intention précise : fausser l’appréciation du juge.

3. Une contradiction avec les pièces objectives et contradictoires.

Ces clichés sont en totale contradiction avec :

• les constats de Commissaire de Justice,

• les rapports des experts techniques,

• l’expertise judiciaire définitive,

• et les désordres matériels constatés postérieurement à la vente.
  
  

Or, en droit, des photographies unilatérales, non contradictoires, non datées de manière fiable, et contredites par une expertise judiciaire, sont privées de toute valeur probante.

4. Une manœuvre positive caractérisée.

La production de photographies anciennes, présentées comme contemporaines de la vente, constitue une manœuvre positive au sens de l’article 1137 du Code civil :

un comportement actif destiné à créer une fausse représentation de la réalité et à influencer indûment le consentement — ou, en l’espèce, l’appréciation du Tribunal.

Le vendeur ne se contente pas de nier les désordres :

il fabrique une réalité alternative, par l’image, en tentant d’opposer une mise en scène personnelle à des constatations techniques objectives.

Les photographies produites par le vendeur sont dépourvues de toute crédibilité, contredites par les expertises, et entachées de manipulation temporelle manifeste.

Elles ne démontrent pas la bonne foi du vendeur.
Elles démontrent, au contraire, l’existence de manœuvres positives délibérées, destinées à tromper tant les acquéreurs que le Tribunal.

Sur l’imposture probatoire des photographies au regard du refus d’un état des lieux contradictoire

Il est pour le moins commode, a posteriori, de tenter de faire porter aux primo-acquéreurs la responsabilité de prétendues dégradations au moyen de photographies unilatérales, alors même que nous avons expressément sollicité, avant la signature de l’acte authentique, l’établissement d’un état des lieux final contradictoire par un Commissaire de Justice.

Cette demande, parfaitement légitime et dictée par la prudence élémentaire au regard de l’état ancien et atypique du bien, n’a reçu qu’une réponse dilatoire et fallacieuse de la part de l’agence immobilière :

celle-ci s’est bornée à indiquer que le Commissaire de Justice qu’elle aurait contacté n’était pas disponible, et qu’il nous appartenait de mandater nous-mêmes un professionnel de notre choix.

Or, cette position est juridiquement intenable et révélatrice d’une mauvaise foi manifeste.

D’une part, nous n’étions pas encore propriétaires légaux du bien à la date sollicitée pour cet état des lieux final, et n’avions donc aucune qualité ni légitimité juridique pour mandater un Commissaire de Justice afin d’intervenir sur un immeuble ne nous appartenant pas encore.

Cette réalité élémentaire du droit de propriété ne pouvait être ignorée ni du vendeur, ni a fortiori d’un professionnel de l’immobilier soumis à une obligation de conseil renforcée.

D’autre part, il n’existe évidemment pas un unique Commissaire de Justice territorialement compétent.

L’argument tiré de l’indisponibilité d’un seul professionnel ne saurait sérieusement justifier l’abandon pur et simple d’un état des lieux contradictoire, sauf à admettre — ce qui est précisément le cas en l’espèce — une volonté délibérée de laisser le vendeur seul maître de la preuve.

Cette carence organisée a eu une conséquence directe et parfaitement prévisible :

ouvrir un boulevard probatoire au vendeur, lui permettant, après coup, de produire des photographies unilatérales, mises en scène, non contradictoires, et parfois anciennement datées, pour tenter de se prévaloir artificiellement de prétendues fautes des acquéreurs.

Il s’agit là d’une connivence objective, sinon explicite, entre le vendeur et son mandataire, ayant consisté à évincer volontairement le seul mode de preuve neutre et incontestable — le constat d’un Commissaire de Justice — pour lui substituer une preuve privée, manipulable et orientée.

Le Tribunal ne saurait admettre qu’un professionnel puisse refuser une preuve contradictoire en amont, puis se retrancher derrière des photographies de convenance en aval, afin d’inverser la charge de la responsabilité.

Cette manœuvre procédurale, grossière mais persistante, participe pleinement des manœuvres positives déjà dénoncées, et prive définitivement les photographies produites de toute crédibilité et de toute valeur probatoire.

2. Signalements effectués par les demandeurs

2 mois après avoir pris possession des lieux, nous avons découvert un certains nombres de vices, et nous avons immédiatement contacté le notaire qui nous a demandé de lui adresser nos doléances par écrit.

À la demande du notaire, nous avons transmis un exposé détaillé des désordres constatés.

Le notaire s’est alors chargé de relayer ces signalements auprès du vendeur et de l’agence immobilière, par l’envoi de courriers recommandés avec accusé de réception, ainsi que par d’autres moyens de communication.

Ces démarches visaient à informer formellement les parties de la gravité de la situation et à rechercher une solution amiable, avant toute judiciarisation du litige.

Toutefois, si l’agence immobilière a été informée de ces signalements, le vendeur n’a jamais retiré les courriers recommandés qui lui étaient adressés, faisant ainsi obstacle à toute prise de connaissance formelle des doléances que nous lui avions transmises.

3. Absence de réaction du vendeur

Malgré les signalements circonstanciés effectués par nous-mêmes, le vendeur n’a apporté aucune réponse constructive aux difficultés exposées.

En pratique, le vendeur n’a jamais retiré les courriers recommandés avec accusé de réception qui lui étaient adressés, s’abstenant ainsi volontairement de prendre connaissance formellement des désordres signalés.

Par ailleurs, il apparaît que le vendeur ne pouvait ignorer l’existence des difficultés rencontrées.

Nous avons en effet la conviction fondée que l’agence immobilière, régulièrement informée, a transmis au vendeur une copie de leurs doléances, notamment par voie électronique, comme cela ressort des échanges intervenus dans le cadre du suivi du dossier.

En dépit de ces informations, le vendeur n’a engagé aucune investigation, n’a proposé aucune solution, et n’a entrepris aucune démarche réparatoire, se contentant d’une attitude d’évitement, incompatible avec les obligations découlant de la vente d’un bien affecté de vices graves.

Cette absence totale de réaction a contribué à l’aggravation de la situation et a rendu inévitable le recours à la voie judiciaire.