II. RAPPEL CHRONOLOGIQUE DES FAITS
La mise en vente du bien
Les visites et échanges précontractuels
L’offre d’achat et ses conditions
Le compromis de vente
Les engagements du vendeur
La signature de l’acte authentique
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II. Rappel chronologique des faits
II. Rappel chronologique des faits
Nous étions alors primo-acquéreurs, sans expérience technique ou juridique particulière, et entièrement dépendants des informations fournies lors de la vente.
Cette section retrace, de manière strictement chronologique, les faits ayant précédé et suivi la vente du bien litigieux. Elle est indispensable à la compréhension du litige, en ce qu’elle éclaire les conditions dans lesquelles notre consentement s’est formé et les circonstances ayant conduit à la découverte des désordres.
1. La mise en vente du bien
1. La mise en vente du bien
Le bien immobilier litigieux a été mis en vente par le vendeur, avec l’intervention de l’agence immobilière en qualité d’intermédiaire professionnel.
La présentation du bien insistait sur son caractère habitable, conforme à un usage d’habitation, et ne faisait état d’aucun désordre majeur, ni d’aucune contrainte particulière susceptible d’affecter la sécurité, la structure ou la jouissance normale du bien.
Aucun élément n’a été porté à notre connaissance quant à l’existence de désordres anciens, de travaux non conformes, de non-conformités administratives ou de difficultés particulières liées au bien ou à son environnement.
La mise en vente s’est ainsi opérée dans un contexte de présentation rassurante, propre à susciter la confiance de primo-acquéreurs non avertis.
Fondement juridique
Fondement juridique
Principe du consentement éclairé.
Le consentement de l’acquéreur doit être libre et éclairé.
La dissimulation d’informations déterminantes lors de la mise en vente est susceptible de vicier le consentement.
Code civil, articles relatifs au consentement et à la loyauté contractuelle.
Jurisprudence constante : le vendeur doit informer l’acquéreur de tout élément de nature à influencer sa décision d’achat.
2. Les visites et échanges précontractuels
2. Les visites et échanges précontractuels
Nous avons procédé à plusieurs visites du bien, en présence de l’agence immobilière, et avons échangé avec le vendeur sur les caractéristiques du bien.
Lors de ces visites, nous-mêmes, primo-acquéreurs et non professionnels, étions légitimement reposés sur les déclarations faites par le vendeur et sur le rôle de l’agence immobilière, tenue à une obligation de conseil et de loyauté.
Aucun désordre grave n’a été signalé.
Aucune alerte particulière n’a été formulée.
Aucune réserve n’a été exprimée quant à la solidité du bâti, à la conformité des installations ou à l’existence de contraintes susceptibles de remettre en cause l’usage normal du bien.
Nous n'étions pas en mesure, lors de ces visites, de détecter des désordres dissimulés, non apparents et nécessitant une expertise technique approfondie.
Fondement juridique
Fondement juridique
Obligation d’information et de conseil de l’intermédiaire professionnel.
L’intermédiaire immobilier est tenu d’une obligation renforcée d’information et de conseil à l’égard d’acquéreurs non avertis.
Jurisprudence : manquement caractérisé en cas d’omission d’informations déterminantes.
Doctrine : obligation de loyauté et de transparence dans la phase précontractuelle.
3. L’offre d’achat et ses conditions
3. L’offre d’achat et ses conditions
À l’issue des visites et des échanges précontractuels, nous avons formulé une offre d’achat, fondée sur les informations communiquées et sur la présentation qui leur avait été faite du bien.
Cette offre reposait sur l’hypothèse d’un bien :
conforme à un usage d’habitation,
exempt de vices graves,
ne nécessitant pas de travaux lourds ou structurels non prévus.
L’offre d’achat ne traduisait aucune acceptation d’un risque particulier, ni d’une situation dégradée dissimulée.
4. Le compromis de vente
4. Le compromis de vente
Un compromis de vente a été signé entre les parties.
À ce stade, aucune information nouvelle ne nous a été communiquée quant à l’existence de désordres affectant le bien.
Les déclarations du vendeur et les informations transmises par l’agence immobilière ont été maintenues, nous confortant dans notre décision de poursuivre l’acquisition.
Le compromis a ainsi été conclu sur la base d’un consentement qui s’est ultérieurement révélé vicié, du fait de la dissimulation d’éléments déterminants.
Fondement juridique
Fondement juridique
Dissimulation et vice du consentement.
La dissimulation intentionnelle d’informations déterminantes est susceptible de caractériser un vice du consentement.
Code civil : principes relatifs à l’erreur et au dol.
Jurisprudence : la connaissance par le vendeur de désordres graves engage sa responsabilité.
5. Les engagements du vendeur
5. Les engagements du vendeur
Au cours de la phase précontractuelle et lors de la signature du compromis, le vendeur a pris plusieurs engagements quant à l’état du bien, à sa conformité et à l’absence de désordres majeurs.
Ces engagements ont joué un rôle déterminant dans notre décision de contracter.
Ils se sont révélés ultérieurement inexacts, incomplets ou trompeurs, au regard des désordres découverts après la vente.
6. La signature de l’acte authentique
6. La signature de l’acte authentique
En l’absence de toute information alarmante et en confiance légitime, nous avons procédé à la signature de l’acte authentique d’acquisition.
Ce n’est qu’après cette signature que les désordres graves et dissimulés ont commencé à se révéler, nous plaçant dans une situation de contrainte et d’urgence, à l’origine de la présente procédure judiciaire.
La chronologie des faits met en évidence que nous avons contracté sur la base d’informations incomplètes ou dissimulées, et qu’aucun élément ne leur permettait, avant la vente, d’appréhender la réalité du bien acquis.
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