7. Sur les travaux réalisés sans permis de construire
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SUR LES TRAVAUX RÉALISÉS SANS PERMIS DE CONSTRUIRE

Sur les travaux réalisés sans autorisation – Effondrement de la défense du vendeur

Le vendeur soutient n’avoir procédé à aucune modification structurelle du bien vendu et n’avoir créé aucune ouverture extérieure, prétendant que les travaux réalisés relevaient de simples aménagements intérieurs dispensés de toute formalité administrative.

Cette affirmation est radicalement contredite par ses propres écritures, lesquelles constituent des aveux judiciaires.

En effet, le vendeur reconnaît expressément avoir :

• coulé un béton sur un plancher ancien au rez-de-chaussée, avec des réseaux noyés dans la dalle ;

• procédé à des reprises de niveaux sur le plancher de l’étage ;

• démonté un escalier bois vétuste et réalisé un escalier en béton armé, ancré dans les murs porteurs en pierre, avec maintien du coffrage et d’un madrier structurel ;

• aménagé un étage dans d’anciens combles agricoles.

Ces travaux ne constituent ni de simples réparations, ni des aménagements décoratifs, ni des travaux d’entretien courant.

Ils affectent directement :

• les planchers,

• les charges permanentes,

• les efforts transmis aux murs porteurs,

• et la stabilité globale de l’ouvrage.

Ils relèvent donc, par nature, de travaux structurels, soumis au minimum à déclaration préalable, voire à permis de construire, conformément aux dispositions du Code de l’urbanisme applicables entre 2007 et 2019.

En prétendant ignorer toute obligation administrative, le vendeur ne démontre pas son innocence :

il révèle au contraire une méconnaissance fautive des règles essentielles, constitutive d’une irrégularité objective et d’une dissimulation lors de la vente.

II. « AVEUX DU VENDEUR »

AVEUX DU VENDEUR — TRAVAUX STRUCTURELS NON DÉCLARÉS

Le vendeur reconnaît avoir lui-même :

• coulé du béton sur un plancher ancien, avec réseaux noyés ;
• modifié les niveaux des planchers d’étage ;
• remplacé un escalier bois par un escalier en béton armé ancré dans les murs porteurs ;
• aménagé un étage dans d’anciens combles agricoles.

Ces travaux affectent la structure même du bâtiment.

Ils étaient soumis à autorisation administrative.

Aucune déclaration préalable, aucun permis de construire, aucune information aux acquéreurs n’a été fournie.

Le vendeur ne nie pas les travaux.
Il nie seulement leurs conséquences juridiques.

Cette contradiction suffit à établir l’irrégularité, la dissimulation et la faute.

III. ARTICULATION AVEC LA GARANTIE DÉCENNALE

Qualité de vendeur-constructeur amateur

1. Principe juridique

Conformément à l’article 1792 du Code civil, est réputée constructeur toute personne qui :

• exécute elle-même des travaux de construction,

• ou fait réaliser sous sa direction des ouvrages affectant la solidité ou la destination de l’immeuble.

La jurisprudence est constante :

le vendeur non professionnel qui réalise lui-même des travaux structurels est assimilé à un constructeur, même en l’absence de but lucratif ou de compétence technique.

2. Application au cas d’espèce

En l’espèce, le vendeur a :

• conçu,

• réalisé,

• et intégré à l’ouvrage,

des éléments structurels majeurs (planchers, escalier béton, charges permanentes, réseaux noyés), sans étude, sans autorisation, sans contrôle technique.

Ces travaux ont directement conduit :

• aux désordres graves constatés par l’expert judiciaire,

• à l’impropriété à destination du bien,

• et à sa dangerosité avérée.

Il endosse donc pleinement la qualité de vendeur-constructeur amateur, et demeure tenu de plein droit de la garantie décennale, indépendamment de toute faute prouvée.

3. Conséquence juridique décisive

La défense du vendeur est ainsi doublement anéantie :

1. Sur le terrain de l’urbanisme :
   travaux irréguliers, dissimulés, constitutifs de vice caché et de dol.

2. Sur le terrain de la responsabilité décennale :
   responsabilité automatique, objective, sans possibilité d’exonération.

Le vendeur ne peut se retrancher derrière son ignorance,
ni derrière l’absence de permis,
ni derrière son statut de particulier,
dès lors qu’il a lui-même construit.

IV. CONCLUSIONS SUR CETTE SECTION

En réalisant personnellement des travaux structurels majeurs sans autorisation, puis en les dissimulant lors de la vente, le vendeur a cumulé les qualités de vendeur fautif et de constructeur amateur.

Il engage ainsi sa responsabilité sur le double fondement des vices cachés et de la garantie décennale, laquelle est d’ordre public et ne souffre aucune atténuation.