15. Sur l'annulation de la vente  
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15. SUR L’ANNULATION DE LA VENTE

I. Sur le dol par dissimulation d’une information déterminante

A. Antériorité certaine du conflit de voisinage

Il résulte des pièces versées qu’un conflit de voisinage existait dès le 01 juillet 2013, formalisé par lettre recommandée avec avis de réception adressée par le vendeur à la propriétaire limitrophe, avec copie à la mairie.

Ce conflit :

• était écrit,

• circonstancié,

• conflictuel,

• assorti d’une menace judiciaire,

• bilatéral.
  
  

Il ne s’agissait ni d’une tension mineure ni d’un simple désaccord ponctuel.

Il s’agissait d’un différend structuré, ancien, durable.

B. Dissimilation volontaire lors de la vente

Ni le compromis du 11.12.2018
Ni l’acte authentique du 11.06.2019

ne mentionnent l’existence de ce conflit.

Le vendeur avait connaissance personnelle de cette situation.

Il a choisi de ne pas la révéler.

C. Caractère déterminant pour le consentement

Un acquéreur raisonnable :

• n’achète pas au même prix,

• n’achète pas aux mêmes conditions,

• voire n’achète pas du tout,
  
  

s’il sait que le voisin immédiat est engagé dans un conflit ancien avec le vendeur.

L’information était déterminante.

D. Qualification juridique

Article 1137 du Code civil : dol par dissimulation.

Les quatre éléments sont réunis :

✔ Connaissance
✔ Silence intentionnel
✔ Caractère déterminant
✔ Consentement vicié

La nullité est encourue.

II. Sur l’impropriété à destination (articles 1641 et suivants)

Indépendamment du dol.

Le rapport d’expertise judiciaire établit :

• escalier dangereux

• installation électrique non conforme,

• désordres structurels,

• risques pour la sécurité.
  
  

Un bien qui compromet la sécurité des occupants est impropre à sa destination.

Le vice était :

• caché,

• antérieur,

• grave,

• non apparent pour un profane.
  
  

La résolution ou la restitution du prix est fondée.

III. Sur le troisième fondement : vendeur-constructeur et travaux irréguliers

A. Aveux du vendeur

Le vendeur reconnaît avoir réalisé personnellement :

• escalier béton armé,

• chape béton,

• ragréage,

• électricité,

• fumisterie,

• plomberie,

• plancher étage.
  
  

Ces interventions touchent :

• à la structure,

• à la solidité,

• à la sécurité,

• à la conformité.

B. Qualification de vendeur-constructeur

Celui qui réalise lui-même des travaux assimilables à des travaux de construction engage :

• sa responsabilité décennale (article 1792 C. civ.),
  
  

• même s’il n’est pas professionnel,
  
  

• même s’il n’a pas de permis.
  
  

La jurisprudence est constante :
le vendeur qui a construit ou modifié substantiellement est assimilé à un constructeur.

C. Travaux sans autorisation

Le vendeur affirme :

“Je n’ai pas modifié la structure.”

Or :

• coulage d’escalier béton ancré dans murs,

• modification plancher,

• aménagement combles,

• interventions lourdes.
  
  

Même sans ouverture extérieure, les travaux affectant la structure peuvent nécessiter :

• déclaration préalable,

• ou permis.
  
  

À tout le moins, ils engagent sa responsabilité.

D. Conséquence

Le vendeur ne peut :

• se prétendre simple particulier,

• nier sa qualité de constructeur,

• se retrancher derrière son ignorance technique.
  
  

Sa responsabilité est aggravée.

IV. Convergence des trois fondements

Nous sommes face à :

1. Un consentement vicié (dol)
2. Un bien impropre à destination
3. Un vendeur-constructeur ayant réalisé des travaux affectant la solidité

Chacun de ces fondements suffit.

Leur cumul renforce la nécessité d’annulation.

LEGISLATION

Article L511-2 du Code de la Construction et de l’Habitation

Modifié par Ordonnance n°2020-1144 du 16 septembre 2020 - art. 1

La police mentionnée à l'article L. 511-1 a pour objet de protéger la sécurité et la santé des personnes en remédiant aux situations suivantes :

1° Les risques présentés par les murs, bâtiments ou édifices quelconques qui n'offrent pas les garanties de solidité nécessaires au maintien de la sécurité des occupants et des tiers ;

2° Le fonctionnement défectueux ou le défaut d'entretien des équipements communs d'un immeuble collectif à usage principal d'habitation, lorsqu'il est de nature à créer des risques sérieux pour la sécurité des occupants ou des tiers ou à compromettre gravement leurs conditions d'habitation ou d'utilisation ;

3° L'entreposage, dans un local attenant ou compris dans un immeuble collectif à usage principal d'habitation, de matières explosives ou inflammables, lorsqu'il est en infraction avec les règles de sécurité applicables ou de nature à créer des risques sérieux pour la sécurité des occupants ou des tiers ;

4° L'insalubrité, telle qu'elle est définie aux articles L. 1331-22 et L. 1331-23 du code de la santé publique.

Conformément à l’article 19 de l’ordonnance n° 2020-1144 du 16 septembre 2020, ces dispositions entrent en vigueur le 1er janvier 2021 et ne sont applicables qu'aux arrêtés notifiés à compter de cette date.

Article L511-6 du Code de la Construction et de l’Habitation

Modifié par Ordonnance n°2020-1144 du 16 septembre 2020 - art. 1

Toute personne ayant connaissance de faits révélant l'une des situations mentionnées à l'article L. 511-2 signale ces faits à l'autorité compétente, qui met en œuvre, le cas échéant, les pouvoirs définis par le présent chapitre.

Conformément à l’article 19 de l’ordonnance n° 2020-1144 du 16 septembre 2020, ces dispositions entrent en vigueur le 1er janvier 2021 et ne sont applicables qu'aux arrêtés notifiés à compter de cette date.

Articles R511-1 à R511-13 du Code de la Construction et de l’Habitation